Оформлять ипотеку в долларах или евро выгодно и имеет смысл только тем, у кого доход в той же иностранной валюте, или хотя бы имеется недвижимость за границей.
Но из-за серьезных экономических проблем основная часть банков установила запрет в России в 2018 году на оформление валютной ипотеки.
Куда уж там тянуть эту лямку дальше, с существующими сложностями бы стране, несчастным валютным заемщикам и кредиторам разобраться!
Проблемы валютной ипотеки
Ситуация с действующими валютными ипотечными кредитами настолько серьезная, что многие должники просто не находят разумного выхода.
Правда о валютной ипотеке оказалась слишком горькой для тех, кто ее оформил.
На начало 2018 года валютных ипотечников в России, по их собственным подсчетам, было порядка 70 тысяч человек.
По данным АИЖК более 4,5 тысяч из них к этому времени уже имели приличную просроченную задолженность.
Основная масса должников оказалась сосредоточена в Москве и Санкт-Петербурге.
В сравнении с рублевой ипотекой эти займы обходятся более чем в 6 раз дороже, и средний размер кредита для столицы приближается к 20 миллионам рублей.
Армия недовольных значительно поубавилась в текущем году, но все-таки ситуация остается аховой.
Кризис многих довел до бедственного положения, люди потеряли частично или полностью свои доходы, они оказались не в силах платить даже на прежних условиях, что уж тут говорить про подросшую валюту.
Для тех, кому так и не удалось справиться с возникшими сложностями, валютная ипотека превратилась в настоящую кабалу.
Тем не менее, валютная ипотека все-таки имеет место быть в нашей стране и по сей день.
Те банки, которые с ней работают, ужесточили правила ее получения. Увеличилась процентная ставка, требуется более крупный, чем ранее размер первоначального взноса.
Стали жестче требования к заемщикам и объектам недвижимости – теперь можно получить жилищный кредит лишь на вторичном рынке.
Так что получить такой кредит в кризис многим просто не по силам.
Отрицательные и положительные стороны
Если все так прискорбно, то напрашивается естественный вопрос – почему потенциальные заемщики отдавали в докризисных 2006-2008 годах предпочтение валютной ипотеке?
Именно в это время был пик продажи валютных кредитных продуктов.
Их к тому мотивировали:
| Доходы в иностранной или отечественной валюте | но привязанной к курсу доллара |
| Свободный оборот доллара в России | наравне с рублем |
| Низкий первоначальный взнос | некоторые банки даже снижали его до 0% |
| Номинирование самими застройщиками | агентствами и продавцами стоимости жилья в валюте других государств |
| Более заманчивые заниженные процентные ставки | ниже рублевых на 3-4 пункта |
| Выдача займа | в размере 100% стоимости жилья |
| Длительные сроки кредитования | до 25 лет |
| Активная поддержка со стороны государства данного кредитного продукта | и периоды спада курса доллара |
В итоге большого спроса кредитные организации активно брали западные дешевые кредиты.
Внутри же страны для банков со стороны Центробанка не было подобных условий, отчего кредиторы не могли предлагать привлекательные ставки в отечественной валюте.
К тому же, сотрудника банка зачастую просто резюмировали валютную ипотеку как более выгодную.
Видео: валютная ипотека — скупой платит дважды
И даже говорили потенциальным заемщикам о том, что по рублевой заявке будет отказ.
Да и с экранов телевизора и страниц прессы граждане всюду видели одобрение валютной ипотеки.
Но когда позже заемщики начали обращаться в банки с просьбой реструктуризировать задолженность в рубли, им начали по разным причинам отказывать.
Одни говорили об отсутствии подобных программ, другие указывали на финансовую недостаточность заемщика, третьи просто ничего не объясняли или тянули время и постоянно ставили перед фактом необходимости обновления справок.
И с 2018 года валютные заемщики стали должны в два раза больше в пересчете на рубли.
Риски заемщиков
От нежданных негаданных проблем в кредитовании не застрахован никто. Стоит остаться без работы, потерять здоровье или часть доходов, и не миновать проблем с банками.
Долг быстро растет, начисляются проценты и пени. Никаким перекредитованием в такой ситуации не спастись.
В итоге семьи с детьми оказываются на улице и причина тому — валютная ипотека. Судебное решение в пользу заемщиков в такой ситуации не выдается.
Из-за аннуитетных платежей первые года банк удерживает основной массой именно проценты, а вот ссудная задолженность почти не уменьшается.
Вот и получилось, что если человек взял в 2007 году валютную ипотеку в 190000 долларов, то через 8 лет исправных платежей он остается должен еще 145000 долларов.
В 2018 году сумма долга в рублях будет примерно 5220000, а из-за кризиса к 2018 году долг увеличится до 11310000.
В данной ситуации для заемщиков единственным благоразумным вариантом оказывается продать заложенную квартиру, и лучше сделать это самому, может хоть не так много еще банку удастся остаться должным.
Но рынок недвижимости практически неподвижен, а на обременение валютной ипотекой желающих и вовсе не найти.
Слишком сложной окажется эта сделка, да и риски потерять деньги очень велики.
Законопроект
В поисках выхода из этой долговой ямы, заемщики обратились с предложением принять закон об обязанности кредиторов пересчитать валютные кредиты по тому курсу ЦБ, который существовал на момент заключения сделки.
Но на государственном уровне эти идею не оценили. Тогда заемщики, не видя иного выхода, начали массово отказываться от обязательных платежей по договору.
Депутатами «Справедливой России» в целях поиска выхода из сложившейся ситуации был разработан законопроект, как перевести в рубли валютных ипотечников.
Но это предложение не нашло воплощение в жизни, оно так и осталось на бумаге.
Другие партии тоже выдвигали свои законопроекты, в том числе и по заморозке штрафных санкций, но ни один из них так и не был принят.
Относительно повезло в этом вопросе крымчанам, в отношении которых все же заработал закон, который позволил им гасить долг в рублях.
Было принято осуществлять пересчет валют на дату 31.11.2014, а именно по 39 рублей за один доллар.
Реструктуризация валютной ипотеки
Еще в начале 2018 года ЦБ России дал отечественным банкам рекомендации о рассмотрении вопроса реструктуризации.
Банки это ни к чему не обязывает, они на свое усмотрение могут воспользоваться советом, а могут его проигнорировать.
По подсчетам банкиров, перевод долга в рубли на дату 01.10.2014 по цене 39,39 и 49,98 за доллар и евро, соответственно, могло разорить банки, ведь убытки оценивались на тот момент в 65 млрд. рублей.
К примеру, Банк ДельтаКредит в исполнении правительственного Постановления №373 запустил несколько программ помощи валютным заемщикам.
Последние могут таким образом сократить размер обязательства на 10 процентов, но не более чем на 600 тысяч рублей, с сокращением ставки до 10% годовых на весь оставшийся срок.
В рамках реструктуризации задолженности ежемесячные платежи могут быть уменьшены на один год вперед или до окончания обязательства за счет увеличения его срока.
ВТБ24 тоже за счет реструктуризации сократил количество неплательщиков, в 2018 году их стало на треть меньше.
Из них 1400 человек предпочли оставить обязательство в иностранной валюте, а часть клиентов и вовсе закрыло обязательство в полном объеме.
Рефинансирование в рубли
Ряд банков разработал собственные программы рефинансирования, за счет чего клиенты смогли перевесит ипотечную ипотеку в рублевую.
ВТБ24 взял за базовый текущий курс, но установил более низкие процентные ставки.
Более радикально к конвертации долгов подошли:
| Хоумкредит | 45 рублей за доллар |
| Газпромбанк | 50 рублей за доллар |
| Абсолют Банк | 57-65 рублей за доллар |
| Совкомбанк | 60 рублей за доллар |
Валютные заемщики этих банком смогут воспользоваться указанными акциями до 2018 года.
А вот Сбербанк предложил свой выход из ситуации:
| Перевод валюты в рубли | на дату заключения ипотечного договора |
| Покрытие потерь банка | в размере 30% от суммы долга |
Но рефинансирование возможно не только в том банке, где был оформлен займ, но и у другого кредитора.
В условиях кризиса, конечно, подобных предложений банка немного, но для кого-то это может стать настоящим спасением.
Пересмотр долга
Без участия банка должникам самостоятельно не выбраться из долговой ямы.
Но ведь и кредитору тоже выгоднее будет вернуть проблемные активы в нормальное русло, чем терять из-за этого прибыль.
Вот и разрабатывают кредитные организации различные программы.
Помимо прочих, заемщик может получить кредитные каникулы и от полугода до года освобождается от платежей по ссудной задолженности, будет платить только проценты.
Пересмотр долга по валютным ипотекам всегда происходит не в пользу банка.
Так Банк Москвы предоставляет для урегулирования вопроса 7-ми процентную скидку от существующего курса валют.
Одни банки могу продлить срок кредитования, за счет уменьшатся платежи, другие внести изменение в график платежей за счет новой схемы гашения.
Изменение договора
Все договоренности с банком фиксируются в документальном порядке, и если в кредитный договор вносятся какие-то изменения, то составляется дополнительное соглашение, подписанное сторонами.
Для того чтобы изменить первоначальные условия договора, можно:
| Обратится в банк | и узнать, существует ли в нем актуальная программа |
| В индивидуальном порядке запросить отсрочку платежей | реструктуризацию или рефинансирование |
| Ни в коем случае не доводить до образования просрочек | по обязательным платежам |
Если же заемщик запускает ситуацию, то кредитор вправе обратиться в суд и потребовать досрочного гашения долга.
Это приоритетное право банка расторгнуть кредит в одностороннем порядке, и тогда заемщика может спасти законодательство о банкротстве.
Объявление должника банкротом
Те, кому в свое время не посчастливилось оформить валютную ипотеку, долгое время затаив дыхание ждали новый закон о несостоятельности физического лица/банкротстве.
Самый главный пункт в нем – запрет на конфискацию единственного жилья.
Но вот незадача – на ипотеку эта норма не распространяется.
В случае если человека объявляют банкротом, залоговая недвижимость будет просто реализовано залогодержателем.
Как показывает практика, граждане проявляют некоторое недоверие к процедуре реструктуризации и последующего банкротства.
Сам этот процесс некоторыми воспринимается как нечто страшное и пугающее.
Но в плане валютной ипотеки с должника, признанного банкротом, будут списаны все долги, которые не покроются ни реструктуризацией, ни реализацией его имущества.
Другие меры поддержки
Наши власти все же признали, что каждый случай валютной ипотеки уникален, потому подходить к нему нужно в индивидуальном порядке.
Для этого заемщика в сложной финансовой ситуации нужно поддерживать также и в правовом смысле.
Обычные люди, которые под воздействием внешних условий купились на заманчивое предложение и оформили займ в валюте, чаще всего не знают элементарных прав и не в силах урегулировать спор.
С весны 2018 года Премьер-министр России подписал постановление, которое давало отдельным категориям россиян право на предоставление необходимой помощи.
Решение Правительства было призвано помочь более чем 22 тысячам валютных заемщиков.
Для этого был даже на 4,5 млрд. рублей увеличен уставной капитал АПЖК (Агентства по ипотечному жилищному кредитованию).
Если верить тем, кому адресована эта помощь – они ее так и не увидели.
Стоит заметить, что те или иные программы помощи, которые воплощают в жизнь различные банки, не несут для последних никакой прибыли.
Зато это умный рекламный ход, который заставляет людей смотреть на таких кредиторов смотреть с позиции потенциальных клиентов.
Люди понимают, что в трудную минуту и их тоже банк не оставит в беде.
Помочь реализации задумок государства был признан АРИЖК. Заемщику изменяли график платежей с расчетом его кризисной платежеспособности сроком до 12 месяцев.
Должник платил в это время столько, сколько он мог осилить.
По истечению этого времени предусматривался один из двух вариантов:
- Увеличивался срок кредитования.
- Увеличивались в размере ежемесячные платежи до 10%.
Несмотря на столь жесткие условия, в программе приняло участие десятки тысяч россиян.
За счет государственной поддержки им удалось выбраться из долговой ямы и даже сохранить жилье.
Кто может рассчитывать
Безусловно, помощью государства и банков может воспользоваться не кто угодно, а лишь определенные категории лиц, на следующих условиях:
| Валютные ипотечные заемщики | попавшие в сложную ситуацию |
| Залоговая недвижимость | является единственным жильем |
| Заемщик до снижения дохода | не находился на просрочке свыше 90 дней |
| Доходы снизились | а платежи увеличились на треть |
| У залогодателя на иждивении малолетние дети | в наличии социальные факторы – многодетные родители, семьи с инвалидами и др. |
| Настрой со стороны клиента | на конструктивный диалог |
Возникающие нюансы
Чтобы не попасть в неприятную ситуацию с иностранной валютой, нужно максимально обезопасить себя при подписании кредитного договора.
Здесь важны следующие нюансы:
| Полное и внимательное ознакомление с условиями сделки, вплоть до привлечения к этому своего юриста | подвох может скрываться где угодно, в любом пункте соглашения, и простому обывателю крайне сложно разобраться с различными тонкостями и уловками |
| Кредит можно оформлять лишь в той валюте | в которой выплачивается доход, тогда различные скачки экономики окажутся не такими болезненными |
| Дополнительные возможности | по реструктуризации, досрочному гашению и др. |
| Отсутствие комиссий | в том числе и скрытых |
Судебная практика
Но если банк не готов пойти навстречу заемщику, его никто к этому не может принудить силой.
Так что немало кредитных дел после 90-то дневной просрочки прямиком отправилось в суд.
Кредитор в этот момент преследовал цель изъятия квартиры. В итоге к концу зимы 2018 года 600 тысяч граждан все еще не видели никакого выхода из валютной кабалы.
Как показывает судебная практика, требование банка полного гашения ипотечного долга в судебном порядке удовлетворяется:
- принудительным расторжением ипотечного договора;
- обращением взыскания на предмет залога;
- мировым соглашением сторон.
Нередки и случаи, когда в суд с последней надеждой на справедливость обращались валютные заемщики по ипотеке.
Но тут им прямым текстом заявляют, что никакие обстоятельства вроде экономического кризиса и девальвации рубля не являются основанием расторжения или изменения договора.
Зато можно вернуть все незаконные и скрытые комиссии.
Как бы там ни было, валютная ипотека имеет место быть в виде банковского продукта в России.
Последние новости говорят о том, что за последний год на 40 с лишним процентов людей получили жилье за доллары и евро в долг, чем за предыдущий период времени.
Что будет дальше никому не известно, это покажет только время.