В соответствии с указаниями существующих законодательных актов есть несколько видов сделок с последующим заключением договора аренды недвижимого имущества.
Наиболее распространенным из них является его передача в наем владельцем стороннему лицу, в качестве которого выступает арендатор.
Обязательным условием является наличие права собственности у владельца недвижимости, оформленное должным образом.
Суть понятия
По своей сути договор субаренды есть официальный документ сообразно условиям, которого арендованная недвижимость сдается арендатором во временное пользование субарендатору.
Он платит арендную плату за использование недвижимого имущества, азмер которой устанавливается по договоренности сторон.
В качестве сторон договора субаренды могут выступать как юридические лица, так и физические вне зависимости от их правового положения.
Вопросы относительно совершения сделки субаренды предусмотрены указаниями статьи 165 Гражданского кодекса РФ.
В ее указаниях установлен круг лиц, участвующих в сделках по найму недвижимого имущества, разъяснен порядок ее проведения, сообразно которому арендатор вправе передать свои права и обязанности третьему лицу.
Собственник недвижимого имущества в соответствии с указаниями статьи 608 ГК наделен правом распоряжения, что подразумевает его сдачу в аренду.
В отдельных случаях его имущество может быть передано третьему лицу по договору субаренды, если он наделен такого рода полномочиями собственником.
В такой ситуации возникает естественный вопрос, как называются стороны в договоре субаренды?
Сообразно с указаниями ГК РФ в сделке найма арендуемой недвижимости участвуют:
- арендатор, в качестве арендодателя;
- субарендатор, в лице арендатора.
Совершаемая ими сделка может носить как возмездный, так и безвозмездный характер. В первом случае арендодатель сдает арендуемую недвижимость за определенную плату.
Во втором субарендатор пользуется им без внесения платы за аренду на протяжении оговоренного сторонами срока. Но в дальнейшем арендатор может пересмотреть свое решение.
Сообразно условиям договора субаренды арендодатель передает арендуемое им недвижимое имущество субарендатору за определенную плату.
Он в свою очередь принимает недвижимость, обязуясь платить арендную плату и использовать недвижимое имущество по назначению, содержать его должным образом и передать обратно по истечению срока действия договора субаренды.
Собственник недвижимости должен дать свое согласие на совершение сделки субаренды, оформленное в письменном виде.
Другие моменты
Основной проблемой совершения подобного рода сделок является отсутствие в гражданском праве и иных законодательных актах указаний, предусматривающих вопросы урегулирования отношений участников сделки с учетом ее специфики.
Видео: договор аренды квартиры
Договор заключается в случаях, когда недвижимость сдается на срок более одного года. Как правило, он не должен превысить срок действия основного договора аренды.
Стороны договора субаренды нежилого помещения
В сущности, субаренда есть особая форма гражданско-правового договора, в которой сторонами выступают арендатор и субарендатор.
Под выражением «нежилое помещение» подразумевается некая часть здания, предназначенная для использования его для проведения общественных мероприятий либо для осуществления какого-либо вида деятельности.
Оно может использоваться как в коммерческих целях, так и в производственных. Нежилое помещение, расположенное в жилом здании является его неразделимой частью, характеризующейся изолированностью.
Оно имеет отдельный вход, ограничивается потолком и стенами, находится в общем владении либо в чьей-то собственности. Например, если оно расположено в многоквартирном доме.
Правом его владения, распоряжения и пользования обладают все жильцы, так как нежилое помещение входит в категорию общего имущества.
Жилой недвижимости
Как правило, жилая площадь принадлежит на праве собственности конкретному физическому лицу, если он выкупил его в установленном законодателем порядке.
Но он может ее занимать по договору социального найма, заключенному с муниципальным образованием. В такой ситуации он выступает в качестве нанимателя жилой площади.
Он может сдать занимаемую им жилплощадь в аренду третьему лицу, заключив при этом договор субаренды. Нанимателем обретается статус арендодателя, а снявшее ее лицо — субарендатором.
Условия заключения сделки
Арендатор передает арендованное им недвижимое имущество во временное пользование третьему лицу, совершая при этом сделку субаренды, только при условии получения согласия владельца.
В противном случае договор субаренды признается недействительным, а сделка несостоявшейся. В ходе ее проведения заключается договор.
Основное различие сделки аренды недвижимого имущества и субаренды заключается в том, что арендатор сдает взятую им в наем недвижимость.
В сложившейся ситуации участники сделки увеличивается до трех лиц, заинтересованных в ее совершении. Данное обстоятельство в некоторых случаях осложняет исполнение принятых ими обязанностях.
Срок действия договора субаренды не может быть изменен, потому что сообразно указаниям статей 610 и 611 ГК РФ предусматривается условиями, заложенными в него по договоренности заинтересованных сторон.
Правила составления документа
К договору субаренды применяются правила заключения договора аренды, которые утверждены законодателем указаниями гражданского права.
Не исключается вероятность применения нормативов, предусмотренных иными правовыми актами.
Обязательным условием при заключении договора субаренды является наличие письменного согласия владельца недвижимого имущества.
Оно оформляется в виде отдельного соглашения, которое прилагается к договору субаренды. Норма предусмотрена указаниями статьи 421 ГК РФ.
Но не исключается вариант внесения записи в договор аренды, что владелец не возражает о сдаче в аренду недвижимости арендатором.
Форма и содержание договора субаренды схожи с формой и содержанием основного договора.
Его пояснительная часть делится на отдельные разделы, каждый из которых предусматривает определенные арендатором и субарендатором условия. В заголовок вписывается название договора, его регистрационный номер.
Во вводную часть вносятся персональные данные участников договора, их полномочия, дата его составления и место его подписания с указанием юридического адреса.
В его содержании, представленной основной частью указывается:
| Предмет договора | его целевое назначение, передаваемая в пользование площадь, основные характеристики |
| Обязанности сторон договора | размер арендной платы, условия оплаты |
| Ответственность сторон | срок действия договора, условия его досрочного расторжения. Если срок не указан, то он расценивается как неопределенный |
| Прочие условия, которые предусматривают мнения сторон относительно отдельных вопросов аренды | также реквизиты сторон, их юридические адреса, контактные данные, адрес электронной почты |
Договор субаренды подписывается сторонами, проставляется дата его подписания. Он скрепляется печатью арендатора.
Регистрация соглашения
В соответствии с нормативами действующих законодательных актов договор субаренды, заключенный на срок более одного года подлежит обязательной регистрации.
Она осуществляется федеральным казенным предприятием Росреестр на основании заявления сообразно указаниям статьи 425 ГК РФ. К нему прилагается ряд документов, включая договор субаренды.
Если он не будет зарегистрирован в установленном законодателем порядке, то переходит в разряд недействительных договоров.
В сложившейся ситуации субарендатор теряет гарантии на обеспечение защиты его прав и интересов в законном порядке.
Если договор аренды будет досрочно прекращен, то договор субаренды теряет свою значимость, а срок его действия тоже прекратится. Он подлежит аннулированию при признании договора аренды в качестве недействительного.
Обязанности заинтересованных лиц
Договор субаренды вступает в законную силу сразу после его подписания и регистрации в РФКП Росреестр, о чем отмечено в указаниях статьи 425 ГК РФ. Вместе с ним возникают обязанности у участников сделки, которые его подписали.
Арендатор обязан передать недвижимое имущество субарендатору, ознакомив его перед этим с правилами пользования.
Соответственно условиям договора аренды он должен использовать взятую в наем недвижимость, следуя им. Если в договоре не обозначены условия пользования, то он должен использовать ее строго по назначению.
При этом он обязан содержать арендуемую недвижимость надлежащим образом в соответствии с требованиями, предъявляемыми к ней.
В противном случае арендодатель имеет право расторгнуть с ним заключенный договор аренды, истребовать возмещения понесенных им убытков.
Обстоятельство налагает некую ответственность на субарендатора, которому передается во временное пользование арендуемая недвижимость. При этом у него по отношению к арендатору возникают обязанности.
В их число входят:
| Строгое соблюдение условий договора субаренды | осуществление своевременной оплаты за аренду |
| Использование недвижимого имущества по его назначению | и содержать на должном уровне |
| Обеспечение исправного состояния инженерных сетей и систем | которые подведены к недвижимости, устранение их неисправности, соблюдение нормативов пожарной безопасности |
| Возмещение понесенных арендатором убытков | образованных вследствие аварийных ситуаций с непредвиденными последствиями |
| Уведомление арендатора | о расторжении договора субаренды за месяц до намеченного срока |
Субарендатор несет ответственность за совершенные им действия перед государственными органами:
| Исполнительной власти | которые выдали допуск на осуществление коммерческой или производственной деятельности |
| Надзора | в чьи обязанности входит осуществления контроля над исполнением нормативов законодательных актов |
Если субарендатор пожелает произвести перепланировку недвижимого имущества либо реконструировать его, то он должен получить согласие арендатора.
О расторжении договора субаренды он должен уведомить арендатора в установленный законодателем срок.
На что следует обращать внимание при заключении контракта
Как показывает практика, согласие на сдачу в наем собственника недвижимого имущества прописывается в договоре аренды.
Данное обстоятельство позволяет арендатору распоряжаться им на свое усмотрение, что в некоторой степени представляет опасность для арендодателя.
Он лишен возможности контролировать ситуацию в полной мере, проверить субарендатора относительно использования его владений.
Хотя такое положение дела выгодно для арендатора. многие арендаторы пользуются своим правом распоряжения чужой собственности, извлекая для себя некую прибыль.
Но нужно помнить, что ответственность за переданное в аренду недвижимое имущество перед его собственником, являющегося арендодателем, остается за арендатором. Норма заложена в указаниях статьи 615 ГК РФ.
И в заключение необходимо отметить, что согласие арендодателя, выраженное в договоре аренды на осуществление сделки субаренды без указания предельного ее срока, позволяет арендатору действовать без получения отдельного разрешения.
Он может сколько угодно и кому угодно сдавать недвижимое имущество в период действия договора аренды.
Такого рода высказывание было опубликовано в информационном письме Высшего суда «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Оно было опубликовано 11 января 2002 года за номером 66.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.