№ 214-ФЗ — это главный нормативный акт, определяющий права и обязанности сторон сделки.
Он регламентирует:
| Аспекты взаимоотношений | дольщика и застройщика |
| Порядок заключения договора долевого строительства | а также порядок внесения в него изменений и его расторжения |
| Возможные способы обеспечения взятых на себя обязательств | другие аспекты участия сторон в процессе |
Данный закон был принят Государственной Думой в 2004 году. Это было сделано для регулирования со стороны государства порядка привлечения средств частных инвесторов в строительство.
Согласно этому закону, участниками ДУ являются:
| Дольщик | физическое лицо, которое инвестирует свои средства в строительство жилья. Это может быть как многоквартирный дом, так и таунхаус или коттедж. Средства могут быть не только свои, но и заёмные |
| Застройщик | чаще всего это юридическое лицо, основной деятельностью которого является строительство. От его лица может выступать агент-девелопер |
В ст. 1 Закона № 214-ФЗ сказано, что предметом регулирования данного закона являются отношения, возникающие между сторонами по факту привлечения средств на строительство.
Привлечение средств частных инвесторов возможно только в нескольких случаях:
Застройщик может привлекать средства граждан только после получения разрешения и оформления права на земельный участок.
Видео: 214 ФЗ, Закон о долевом строительстве
Регулирование прав
В обязанности застройщика входит:
| Публикация в СМИ | а также в других публичных источниках документов на будущий объект недвижимости, а также о себе. Такая документация называется проектной декларацией |
| Возведение объекта | в те сроки, которые установлены договором |
| Государственная регистрация ДДУ | в органах Росреестра |
| Использование привлечённых денежных средств дольщиков | только на строительство указанного в договоре объекта недвижимости |
| После того как построенный дом будет введён в эксплуатацию | застройщик обязан передать право собственности на купленную квартиру дольщику |
Кроме обязанностей у застройщика есть ещё и права:
| Возведение МКД или другого объекта недвижимости | в полном соответствии с действующими строительными нормами и стандартами |
| Требование расторжения договора ДУ с дольщиком в одностороннем порядке | если последний вносит своевременно оплату |
Дольщик также имеет свои обязанности:
| Расчёт с застройщиком | строго в установленные сроки |
| Приёмка купленного жилья | если в нём нет недостатков и недоработок |
| Эксплуатация помещения | по его прямому назначению |
В права дольщика входит:
| Требовать от застройщика | государственной регистрации ДДУ |
| Требовать купленное помещение | в тот срок, который указан в договоре |
| Требовать уплаты неустойки | за просрочку передачи права собственности на жилье |
| Подать в суд в случае | если не удалось уладить конфликт в досудебном порядке |
| Требовать устранения недостатков и недочётов | в купленном помещении. Все они должны быть указаны в акте приёмки |
В законе также сказано, что ни одна сторона не может расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, если другая полностью выполняет свои обязанности.
Заключение договора
В ст. 1 Закона № 214-ФЗ сказано, что отношения между дольщиком и застройщиком регулируются ДДУ.
Так как предметом этого соглашения является объект недвижимости, то он подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.
Соглашение вступает в силу только после его регистрации, а не с момента его подписания сторонами.
В ст. 4 Закона приведены положения, которые должен содержать документ.
Это:
| Подробное описание возводимого объекта | в который дольщик вкладывает свои средства. Описание должно быть дано в соответствии с проектной документацией на данный объект |
| Сроки по передаче купленной недвижимости | в которые должен уложиться застройщик |
| Стоимость купленного объекта | цена указывается в рублях РФ. Если покупка происходит в валюте другой страны, то должны быть отрегулированы нюансы колебания курса |
| Гарантийный срок | он устанавливается самим застройщиком, но не может быть меньше 5 лет. В течение этого срока все недостатки исправляет он сам или компенсирует расходы по их устранению владельцу помещения |
| Способы | которыми стороны обеспечивают взятые на себя обязательства по соглашению |
При отсутствии хотя бы одного из вышеуказанных положений, договор не может быть заключён и зарегистрирован.
Это типовая форма договора, и она обязательна для обеих сторон.
Но документ подлежит корректировке, поэтому в него можно включить:
| Порядок изменения цены | застройщик не имеет права менять цену на купленную недвижимость, если она соответствует заявленному метражу. Даже если покупка производилась в иностранной валюте, и ее курс сильно изменился. Цена может быть изменена в сторону уменьшения в том случае, если при приёмке будет обнаружено, что площадь помещения меньше установленной договором или качество помещений не соответствует нормам |
| Максимальное количество раз сдачи дома в эксплуатацию | если многоквартирный дом не принимается госкомиссией определённое количество раз, то дольщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке |
| Сроки | в течение которых застройщик должен устранить недостатки в купленном помещении, если при его приёмке они будут обнаружены |
| Информация о том, как данным домом будут управлять | если это УК, то её координаты |
| Другие индивидуальные положения | которые можно установить |
Такие подводные камни ДДУ в строительстве в ФЗ-214 не учтены.
Срок сдачи
Данному положению посвящена статья 6 Закона № 214-ФЗ. Здесь сказано, что срок должен быть установлен в договоре, а застройщик должен в него уложиться.
Если он нарушает этот срок, а дольщик уже полностью оплатил купленное помещение, то он должен выплатить дольщику компенсацию за каждый день просрочки.
Сумма неустойки равна 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ.
А так как пострадавшая сторона является физическим лицом, то сумма пени увеличивается вдвое -то есть 1/150 от ставки.
Если у застройщика возникли обстоятельства, по которым он не может завершить строительство в указанный в соглашении срок, он должен письменно уведомить об этом вторую сторону.
Сделать он это должен не позднее, чем за 2 месяца до предполагаемых сроков окончания работ.
В уведомлении он должен указать свою просьбу изменить условия договора. Они также должны быть зарегистрированы в Росреестре.
Гарантии качества
В ст. 7 Закона № 214-ФЗ сказано, что застройщик обязан передать дольщику помещение, соответствующее всем установленным строительным и техническим нормам и регламентам.
Если он этого не сделать не может, то дольщик вправе требовать от него:
- Безвозмездного устранения недостатков в разумные сроки.
- Уменьшение цены купленного помещения.
- Возмещение дольщику всех расходов на устранение недостатков.
Если застройщик этого не сделает, то дольщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке через суд.
Гарантийный срок на возводимый объект недвижимости не может быть меньше 5 лет.
Расторжение договора
Ни одна из сторон не может этого сделать, если вторая сторона полностью выполняет условия соглашения.
Веские основания
В одностороннем порядке ДДУ может быть расторгнут только, если:
| Застройщик нарушает сроки передачи | купленного физическим лицом помещения ему в собственность и эксплуатацию |
| Застройщик вовремя не исправил недостатки жилья | обнаруженные при его приёмке, или не возместил собственнику расходы на их устранение |
| У объекта выявлены такие нарушения | которые значительно снижают его качество |
| Поручительство банка | которое является способом обеспечения обязательств, взятых на себя застройщиком, закончило срок своего действия до того, как объект был сдан в эксплуатацию |
После расторжения застройщик обязан вернуть дольщику все вложенные им в строительства средства.
Сделать он это должен в течение 10 дней с момента прекращения действия договора. Деньги передаются безналичным способом.
Образец заявления
Если договориться не удалось, то неудовлетворённая сторона имеет право подать иск в суд на расторжение ДДУ.
Если суд примет решение об аннулировании соглашения, то документ будет документ прекратит свое действие в течение 10 дней.
Это также нужно будет зарегистрировать в органах Росреестра.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.