Субаренда — что это такое, нежилого помещения, без согласия собственника, договор, означает

Собственники, имеющие сводные помещения, нередко сдают их в аренду. Это довольно выгодно!

Арендатор же, в свою очередь, имеет право сдать это помещение в субаренду, согласовав этот момент с собственником помещения.

Что такое субаренда, и какие есть нюансы заключения договора?

Суть понятия

Субаренда — это юридическая сделка по временной переуступке права пользования помещением арендатором этого помещения.

То есть, арендатор может сдать арендуемое им помещение или его часть, в аренду третьему лицу. Но такая сделка возможна только с согласия собственника.

Как и любая другая юридическая сделка, субаренда сопровождается заключением соответствующего договора. Подписывается он между арендатором и субарендатором, а также, иногда, и арендодателем.

Сделка является вполне законной, если соблюдены все нормы гражданского законодательства.

Субаренда является одной из разновидностей аренды, наряду с лизингом, наймом и поднаймом.

Видео: как правильно заключить договор 

Правовые акты

Так как субаренда — это юридическая сделка, то она сопровождается заключением соответствующего договора.

Эта сделка регулируется нормами гражданского законодательства:

Главой 34 ГК РФ	в статьях этой главы перечислены все основные нормы заключения договора аренды, а также все права и обязанности обеих сторон сделки
Статьей 432 ГК РФ	договор субаренды должен соответствовать нормам, указанным в этой статье

Предметом сделки является недвижимость:

1. Участки земли.
2. Жилые или нежилые помещения.
3. Воздушные и морские суда.
4. Здания и строения.

Также предметом может быть — оборудование, промышленные машины и агрегаты, прочая техника.

Возможные риски

Получить прибыль от сдачи имущества в аренду может не только его владелец, но и арендатор. Последний может сдать арендуемое имущество в субаренду.

Но, арендатор помещения у собственника может заключить сделку только при наличии письменного согласия собственника.

Оно может быть выражено как отдельным документом, так и быть отдельным пунктом в договоре аренды.

То есть, владелец помещения может выразить своё согласие на сдачу помещения в субаренду 2-мя способами:

Выразить согласие при заключении договора аренды	для этого достаточно прописать в самом договоре пункт, в котором будет указано, что «арендатор имеет право сдавать арендуемое им помещение в субаренду, не спрашивая согласия собственника». Если такая оговорка есть, то у субарендатора «развязаны руки»
Выразить своё согласие отдельным документом	то есть, написать письменное согласие на переуступку права арендатора

Только при наличии одного из этих 2-ух условий, арендатор может сдать помещение. При этом существуют определённые риски:

Арендатор может сдать помещение, не получив предварительного согласия собственника помещения	этот риск сводиться к минимуму, если владелец помещения и арендатор тесно контактируют. Если же владелец помещения проживает в другой местности, и редко «навещает» свою собственность, то вероятность обмана со стороны арендатора существует
Если договора субаренды заключается сроком более, чем на 1 год, его необходимо обязательно регистрировать	обе стороны могут пойти на «уловки» — заключить договор сроком на 11 месяцев. Такая хитрость «помогает» арендатору уходить от уплаты налогов
Если арендатор является недобросовестным, то он может заключить договор субаренды на срок, который превышает договор аренды	тогда субаренда прекратит своё действие по истечении срока договора аренды. Если деньги были уплачены вперёд за весь срок, то вернуть их не получится

Поэтому субарендатору, при заключении договора, следует учесть несколько существенных нюансов:

Наличие согласия владельца помещения	в обязательном порядке
Предварительное ознакомление с основным договором	это необходимо для того чтобы убедиться в сроке действия этого документа
Если срок заключения превышает 1 год	то бумагу нужно обязательно регистрировать в Росреестре

Особенности субарендных договорных отношений

Как уже упоминалось, субаренда — это юридическая сделка по временной передаче права пользования конкретным помещением. Поэтому необходимо заключить соответствующий договор, чтобы эту сделку узаконить.

Есть несколько правовых нюансов, которые должны соблюдать все участники сделки. Это:

Обязательное заключение договора	на срок, не превышающий срок действия основного договора
Сам собственник сдаваемого помещения является неотъемлемой частью сделки	так как без его согласия она невозможна
Согласие владельца должно быть оформлено письменно	если это физлицо, то достаточно будет простого письменного согласия, подписанного собственником. Заверять его у нотариуса не нужно. Если же владельцем является юрлицо, в котором несколько учредителей, то согласием будет являться протокол собрания учредителей, на котором они примут такое решение. Если собственник бизнеса один, то оформляет единоличное решение
Арендатор	не теряет свои обязательства перед владельцем сданного в субаренду имущества и не может передать субарендатору больше прав на пользование имуществом, чем он сам имеет
Если договор заключается сроком более года	его необходимо зарегистрировать в обязательном порядке

Процесс заключения контракта

Договор субаренды должен отвечать тем требованиям, которые предъявляет ст. 420, ст. 432 и 434 ГК РФ. Это:

Он должен быть составлен в письменной форме	и подписан обеими сторонами сделки
Момент заключения сделки	это момент его подписания и  является недействительным без согласия собственника помещения
Не может быть заключён на срок	превышающий срок основного договора аренды
Должен быть зарегистрирован	если заключается сроком более 1 года
Досрочное прекращение договора аренды	влечёт за собой прекращение и договора субаренды

Оформление соглашения на земельные участки

Земельные участки также являются объектами недвижимости в РФ, поэтому они могут стать предметом не только договора аренды, но и субаренды.

Основным моментом договора субаренды любого объекта недвижимости, является плата по договору за пользование имуществом.

Она устанавливается по соглашению сторон. Это касается и субаренды земельного участка. Здесь оплачивается временное пользование данным участком или недрами.

Но, все плоды и полученные доходы от деятельности на субарендном участке являются исключительно собственностью субарендатора.

Договор оформляется письменно, и содержит в себе следующую информацию:

Данные о каждой стороне сделки	владельце, арендаторе и субарендаторе
Данные арендуемого земельного участка	обязательно нужно дать не только описание участка, но и указать чёткие территориальные границы этого участка, а также указать чёткие характеристики этой территориальной зоны и подробные условия совершаемой сделки

В части договора «Предмет договора», подробно описываются основные характеристики взятого в субаренду участка земли. Это:

Общая площадь конкретного участка в квадратных метрах	и категория земель, к которым он относится
Кадастровый номер по документам	также точный адрес, по которому этот участок располагается
Цели, которые преследует субарендатор	если на данном участке есть какие-либо строения, то их необходимо перечислить

Договор вступает в силу сразу после его подписания. При необходимости, его нужно будет зарегистрировать.

Рентабельность операции, распространяющейся на жилые помещения

В субаренду можно сдавать не только нежилые помещения, но и жилые. В тех городах, где много туристов или командировочных, распространена субаренда жилые помещений.

Как правило, владельцы жилья сдают его в аренду агентству недвижимости, а они уже в субаренду при необходимости.

Что касается посуточной или почасовой субаренды жилых помещений, то рентабельность стопроцентная.

Даже с учётом того, что нужно благоустроить помещение для более комфортного проживания граждан, и вложить в это определённую сумму средств.

Чтобы получать прибыль, необходимо обеспечить комфорт постояльцев. Для этого необходимо:

Сменить мебель, если есть такая необходимость	нанять уборщицу, чтобы постоянно, каждый день, убиралась в помещении
Обеспечить постояльцев моющими средствами	одноразовыми средствами личной гигиены, полотенцами, халатами и тапочками

Все эти меры приведут к повышению платы за помещение, и, как следствие, к увеличению рентабельности сделки.

Без согласия собственника

Как уже упоминалось, сдача арендованного помещения в субаренду возможна только с письменного согласия владельца помещения.

Это согласие может быть выражено отдельным пунктом в договоре или же отдельным самостоятельным документом.

Следовательно, прежде чем подписывать договор субаренды, субарендатор должен убедиться в:

• наличие права сдачи в аренду у арендатора;
• наличие права сдачи в аренду у собственника.

В ст. 167, 168 и 1103 ГК РФ сказано, что собственник помещения, сданного в субаренду, имеет право требовать расторжения такого договора, если обнаружит, что арендатор сдал в аренду его владение.

Кроме того, он имеет право затребовать возмещения убытков, которые были вызваны тем, что субарендатор пользовался его имуществом, не имея на то законных оснований.

Обязанности сторон

Это пункт является дополнительным условием договора. то есть, если в договоре не будет этого пункта, документ не будет считаться недействительным.

В этом пункте прописываются обязанности сторон по отношению друг к другу, а также к предмету договора. Здесь можно указать:

В обязанности арендодателя

входит следующее: передача объекта в пользование субарендатора не позднее установленного между сторонами срока после получения оплаты за определённый период; срок рассмотрения жалоб от субарендатора; если возникнет срочная необходимость в освобождении предмета договора, он должен незамедлительно уведомить об этом субарендатора; если в помещении есть стационарный телефон, то необходимо обговорить условия пользования им; своевременная оплата аренды по основному договору. Здесь нужно указать реквизиты самого договора; другие обязанности, в зависимости от специфики сделки

В обязанности арендатора

входит: Использование объекта договора исключительно в оговорённых целях. Своевременная и полная оплата арендодателю субарендной платы. В зависимости от специфики сделки, в договоре может быть оговорено, что субарендатор также оплачивает и НДС арендодателю. Производить текущий и косметический ремонт занимаемого помещения. Здесь можно обговорить, кто оплачивает этот ремонт, какие работы обязан произвести субарендатор, а какие — только с разрешения собственника помещения. Соблюдение санитарно-гигиенических норм. Немедленное извещение арендатора об авариях или иных событиях, которые нанесли вред имуществу. Своевременная оплата услуг ЖКХ, телефона, интернета и прочего. Передача объекта по акту, когда истечёт срок договора. Другие обязанности субарендатора, которые «вытекают» из специфики сделки.

Что требуется для регистрации сделки

Так как предметом договора субаренды является объект недвижимости, то договор необходимо регистрировать в Росреестре, если срок его действия превышает 1 год.

Договор субаренды вступает в свою законную силу с момента его подписания обеими сторонами.

Когда стороны придут к единому соглашению относительно всех условий договора, они его подписывают, указывая при этом все необходимые реквизиты.

Для государственной регистрации договора необходимо:

Чтобы он был подписан	обеими сторонами сделки
Должны быть указаны все реквизиты каждой стороны	Если это юрлица, то нужно указывать:  полное наименование; юридический адрес; банковские реквизиты; сведения о руководителе организации; печать Если это физлицо, то необходимо указать: Полностью ФИО. Паспортные данные. Сведения о регистрации. Прочие сведения при необходимости.
Квитанция	об оплате государственной пошлины за совершение регистрационных действий

Согласно ст. 333.33НК РФ размер государственной пошлины для физлиц составляет 2 тысячи рублей, а для юрлиц — 22 тысячи рублей.

Обязанность по регистрации договора возникает в том случае, если срок его действия превышает 1 год. Если этот срок меньше — то регистрировать не обязательно. Но не запрещено!

Поэтому стороны могут посетить Росреестр и зарегистрировать договор субаренды. Даже если срок его действия менее 1 года.

Это поможет избежать таких рисков, как:

• неуплата субарендной платы;
• порча субарендатором имущества собственника, и отказ в возмещении убытков;
• неуплата коммунальных платежей;
• использование помещения не по назначению;
• другие риски.

Если договор не будет зарегистрирован, доказать что-либо в суде будет довольно сложно.

Возникающие нюансы

При заключении договора субаренды стоит учитывать несколько важных нюансов:

Собственник помещения является непосредственным участником сделки субаренды	без его согласия нельзя заключать такой договор
Размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон	договор лучше зарегистрировать в Росреестре, особенно. Если сторонами по нему являются физические лица
Договор аренды	это основной договора, а договор субаренды — это придаточный договор

Поэтому он не может быть заключён на срок, превышающий срок действия основного договора.

Договор субаренды отвечает нормам гражданского законодательства относительно договора аренды.

Заключается он по тем же принципам, прописываются в нём те же основные положения, характерные для аренды недвижимости.