Возможность иметь «дачу» есть далеко не у всех жителей мегаполисов и крупных городов.
Но купить землю в садовом или дачном товариществе проще, чем в черте города.
А есть ли возможность сменить категорию участка — с земли под СНТ на землю, предназначенную для ИЖС? Как перевести участок из СНТ в ИЖС?
Статус участков
Индивидуальное жилищное строительство — эта такая форма пользования и владения земельными участками, которая подразумевает строительство на них объектов недвижимости за счёт личных средств граждан.
Участки предоставляются только физическим лицам на праве собственности или аренды на длительный срок.
Разрешается строить на таких участках объекты капитального строительства высотностью не более 3-ёх этажей.
Земля может быть выделена как в черте города, так и на территориях садовых и дачных товариществ и кооперативов. Но правовое регулирование категорий земель разное.
СНТ — садовое некоммерческое товарищество — это объединение лиц с целью достижения различных садоводческих и дачных вопросов.
Разница между СНТ и участками под ИЖС в категориях земель, которые предоставляются гражданам под эти цели.
СНТ, как правило, располагаются на землях сельскохозяйственного назначения, а участки под ИЖС — на землях городских поселений.
Особенности наделов
Для того чтобы понять, в чём заключается разница между ИЖС и СНТ, необходимо сравнить правовой статус участок этих разных категорий — ИЖС и СНТ?
Все земли нашей страны имеют определённое назначение.
Земли городских поселений предназначены для:
- Строительства жилых объектов.
- Обеспечения коммуникациями населения.
- Транспортного назначения.
- Культурного развития поселения.
- Расположения сельхозугодий.
- Прочее.
Земли, расположенные в черте муниципального образования можно использовать:
| Для индивидуального жилищного строительства | то есть для возведения объекта недвижимости, предназначенного для круглогодичного проживания |
| Для ведения личного подсобного хозяйства | разведение скота, выращивание сельхоз культур и прочее |
| Для дачного строительства | постройка дачного домика и других строений, в которых нельзя проживать круглый год |
Строительство на таких участках разрешено только при наличии специального документа — разрешения на строительство, а все постройки должны соответствовать градостроительному плану участка.
Земли, имеющие сельскохозяйственное назначение, предназначены для:
| Ведения | сельскохозяйственного производства и личного подсобного хозяйства |
| Ведения фермерского | или крестьянского хозяйства |
| Огородничества, садоводства, животноводства | дачного строительства |
Строить на землях СНТ можно, но только те постройки, которые не предназначены для круглогодичного проживания, не имеющие центральных коммуникаций и не отвечающие требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
Видео: как изменить целевое назначение земли
Специального разрешения на строительство не требуется. Но все постройки необходимо оформить в собственность.
До 01. 03. 2020 года сделать это можно по упрощённой схеме, пока действует «дачная амнистия».
Цель приобретения
Участок для индивидуального строительства приобретают, как правило, для постоянного проживания, возведения объекта капитального строительства.
Вторичная причина — занятие сельским хозяйством, садоводством, животноводством и огородничеством.
Участок в СНТ, как правило, приобретают для того, чтобы было, куда выехать на отдых, для разведения грядок и выращивания сельскохозяйственных культур.
Строительство дома является второстепенной причиной.
Перевод земли из СНТ в ИЖС
Земельный участок и той, и другой категории имеет свои положительные и отрицательные стороны.
И, хотя земли, предназначенные для индивидуального строительства, стоят намного дороже, чем дачные участки, они пользуются большей популярностью.
Во-первых, возможность оформления постоянной регистрации. На дачном участке сделать это довольно проблематично.
Во-вторых, расположение участка в черте муниципального образования, а значит, развитая инфраструктура. И, в-третьих, благоустройство участка «ложиться на плечи» местного бюджета.
Но, как быть, если в наличии есть только участок в садовом товариществе, а необходимо оформить постоянную регистрацию по этому адресу? Можно попробовать сменить категорию участка.
Для этого необходимо совершить следующие действия:
| Посетить администрацию муниципального образования | и уточнить, какой отдел этим занимается. Как правило, это землеустроительный комитет или отдел |
| Подать соответствующее ходатайство | и к нему приложить всю техническую и кадастровую документацию, которая есть |
| Также нужно представить документ, который подтверждает право владения данным участком | это может быть договор купли-продажи, дарения, и прочее |
| Если собственников у участка несколько | то необходимо нотариальное согласие каждого из них на перевод. Или же каждый из них должен написать ходатайство и лично сдать документы |
| Дождаться решения чиновников о переводе | если оно будет положительным, то заявитель получит на руки соответствующий акт о смене статуса. Если же решение будет отрицательным, то заявителю выдадут на руки письменный отказ с аргументацией |
Отказать в смене статуса земельного участка могут по следующим причинам:
| Данный участок | находится под обременением относительно смены его категории |
| Он не соответствует плану развития данного муниципального образования | и правовая и нормативная документация не даёт возможности для присоединения данного участка к муниципальному образованию |
| Заявитель представил | не полный пакет документов |
Решения чиновников нужно ждать 1 месяц. Иногда перевести участок из одной категории земель в другую бывает довольно просто, а иногда — практически невозможно.
Правовые акты
Правовой статус земель под индивидуальное строительство и под садовые товарищества регулируется нормами Земельного кодекса РФ.
Порядок перевода земель из одной категории в другую — Федеральным законом от 21. 12. 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую».
Не стоит забывать о нормах Градостроительного кодекса.
Можно ли?
Законом не запрещено переводить участки земли из одной категории в другую.
Но нужно собрать необходимые документы, и дождаться решения чиновников из администрации.
Положительное решение или отказ может зависеть от следующих причин:
| Расположение участка | его удалённость или приближенность к городскому поселению. Чем ближе участок, тем проще его присоединить |
| Наличие или отсутствие инженерных коммуникаций | если они расположены в непосредственной близости к участку, то его будет проще принять в состав земель городского поселения |
| От наличия | или отсутствия обременения на смену статуса |
Плюсы и минусы
Результат смены категории земельного участка имеет свои положительные и отрицательные стороны.
К плюсам можно отнести:
| Теперь участок будет относиться к городскому поселению | и его благоустройство «ляжет на плечи» местного бюджета |
| Можно построить объект капитального строительства | жилой дом высотой не более 3-ёх этажей |
| Есть возможность оформить прописку | и, как следствие, отдать детей в школу и сад, «прикрепиться» к поликлинике и прочее и рыночная стоимость участка вырастет |
Но есть и свои недостатки:
| Кадастровая стоимость участка значительно вырастет | что приведёт к повышению суммы налога на имущество |
| В течение 5-ти лет после смены статуса земли | необходимо построить какое-нибудь здание на участке |
Процедура оформления
Чтобы сменить категорию земельного участка, необходимо обратиться за консультацией в администрацию того муниципального образования, к которому относится данное СНТ.
В первую очередь, необходимо узнать, если ли возможность сменить статус или нет.
Если ответ будет однозначно отрицательный, то не стоит и пробовать.
Если же чиновники дадут положительный ответ. То можно приступить к сбору необходимых документов.
Когда они все будут готовы, нужно подать ходатайство о переводе земли из категории СНТ в категорию ИЖС.
По истечении 1 месяца после подачи документов, чиновники примут решение — положительное или отрицательное.
При положительном ответе, они выдадут заявителю акт о переводе, а если отрицательное — то письменный ответ, который будет аргументирован ссылками на нормы закона.
Необходимые документы
Для перевода земли необходимо подготовить пакет документов:
Если землёй владеют несколько собственников, то от них необходимо получить письменное согласие на перевод участка. Согласие необходимо заверить у нотариуса.
Есть и другой вариант — каждый собственник пишет своё личное ходатайство о смене статуса, а потом все вместе приносят документы на перевод, при этом предъявляя паспорт каждого собственника.
Цена процедуры
Как перевести участок из СНТ в ИЖС?
Цена процедуры перевода участка земли из одной категории в другую будет зависеть от нескольких факторов:
- сколько документов заявителю придётся оформлять и множить;
- услуги нотариуса; будет ли заявитель нанимать профессионалов или нет.
Если собственник участка решит действовать самостоятельно, то ему предстоит собрать пакет документов, в который входит и кадастровый паспорт.
Если этого паспорта у участка нет, то его необходимо будет сделать.
Стоимость также будет зависеть от того, проводилось ли межевание земель и определение их границ. Если нет, то начинать нужно с этого.
Стоимость межевания также может быть различной, но в целом по Москве и области, стоимость этой услуги колеблется в пределах от 12 до 15 тысяч рублей, в зависимости от площади участка.
Затем нужно будет изготовить кадастровый паспорт.
За него нужно будет заплатить пошлину:
| За электронный документ | 150 рублей |
| За бумажный | 200 рублей |
Это размер пошлины для граждан, предприятия будут платить другую сумму.
Кадастровый паспорт делается примерно 1 месяц. За это время нужно подготовить все остальные бумаги для перевода участка.
Например, нужно сделать копии с паспортов заявителей, с правоустанавливающих документов, а также оплатить услуги нотариуса, если понадобиться.
Услуги нотариата могут понадобиться в следующих случаях:
| Необходимо оформить доверенность | на представителя заявителя |
| Нужно оформить согласие | всех остальных собственников участка на перевод |
Стоимость доверенности примерно 800 рублей, столько же стоит и оформление согласия. Чем больше собственников, тем выше цена за услуги нотариуса.
Когда все документы будут готовы, их нужно сдать на рассмотрение в соответствующий отдел администрации.
Можно значительно сэкономить себе время, и обратиться в юридическую фирму, которая оказывает населению услуги в подготовке различных документов.
Стоимость услуг таких специалистов в Москве и Московской области — примерно 15-40 тысяч рублей.
Стоимость будет зависеть от того, какие документы на участок есть у заявителя в наличии, и от объёма работ, который предстоит сделать посреднику.
На его имя нужно будет выписать доверенность, если документы на смену статуса также будет сдавать он.
Плюс в том, что сам заявитель не потратит ни минуты своего времени на стояние в очередях и ожидания ответа чиновников.
Возникающие вопросы
Главный вопрос заключается в том, сколько времени можно ждать ответа из администрации.
Законный срок — 1 месяц, но как показывает практика, можно прождать и 3 месяца, и так и не дождаться положительного ответа.
Если документы были приняты на рассмотрение, это ещё не означает, что они все правильно оформлены. Поэтому стоит быть готовым к различным сложностям.
Ещё одна проблема — расхождение плана участка с планом, который есть в администрации, или с планом развития населённого пункта.
Если у администрации есть свои планы относительно земель под СНТ, то получить разрешение на смену категории земли нереально.
Кроме того, некоторые участки нельзя переводить на законных основаниях.
Поэтому прежде чем заниматься сбором документов, необходимо убедиться в том, что данный участок не находится под обременением, его можно перевести, и администрация населённого пункта не имеет относительно него никаких планов.
Смена категории участка с одной на другую — с СНТ на ИЖС — довольно хлопотное занятие.
Можно потерять много времени, но так и не добиться результата. Поэтому стоит обратиться к специалистам, которые сначала проконсультируют, а потом помогут подготовить все нужные документы.
Это поможет сэкономить не только время, но и здоровье заявителя. Но стоят такие услуги недёшево!
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.