Переуступка прав требования на квартиру или другое помещение является частой практикой в современной жизни. Регулируется этот процесс Гражданским законодательством.
Использовать такое право могут как граждане, так и предприятия.
Суть сделки
Суть данной сделки в том, что кредитор переуступает свои полномочия с одного лица на другое лицо. Сторонами могут быть как предприятия, так и граждане.
Нередко предметом сделки являются и долговые обязательства одной стороной сделки перед другой. В этом случае, эти обязательства переводятся с одного лица на другое.
Так могут распределяться долги между юридическими лицами. То есть, существует 2 стороны сделки — сам кредитор и его должник. Они заключают между собой соответствующий договор.
Но, у кредитора могут возникнуть такие обстоятельства, когда он больше не может ждать, когда должник выплатит долг полностью, согласно условиям сделки и договора.
Тогда кредитор может передать свои права о востребовании долга другому, третьему лицу, заключив с ним предварительно соответствующий договор.
Но, по договору переуступки поменяться может не только кредитор, но и сам должник. То есть, он передаёт свои долговые обязательства третьему лицу, также заключив с ним договор.
Но такая сделка может свершиться только при наличии письменного согласия кредитора. Такая сделка называется цессией. Она обязательно заключается в письменной форме.
Закон не предусматривает устной передачи прав. Если такое произойдёт, то доказать в суде факт свершения сделки будет довольно сложно.
Нужно будет предъявить суду несколько свидетелей, которые смогут подтвердить, что стороны пришли к обоюдному соглашению между собой, и факт сделки можно считать свершённым.
Для более полного понятия сути сделки необходимо привести пример. Одно лицо, кредитор, передало другому лицу, заёмщику, определённую сумму денежных средств под проценты на 3 года.
Должник исправно выплачивает свой долг ежемесячными платежами, график которых прописан в приложении к договору.
Вдруг, у кредитора меняются обстоятельства, и ему срочно нужны день. Требовать их с заёмщика раньше срока окончания договора он не имеет права.
Есть выход — передать своё право требования третьему лицу, которое выплачивает за должника полностью оставшийся долг.
В этом случае, меняется кредитор, и теперь заёмщик продолжает платить другому кредитору, но по тому же графику.
Новый кредитор может изменить условия договора:
- Уменьшить сумму процентов.
- Уменьшить сумму ежемесячного платежа.
- Принять другие условия, которые будут выгодны обеим сторонам сделки.
Видео: переуступка права требования по ДДУ
Правовая база
Данный процесс регулируется гражданским законодательством, в частности ст. 388—390 ГК РФ. Кроме того, стоит рассматривать и более «узкие» законы, которые применяются к данной сделке.
Это:
Не стоит забывать о нормах налогового законодательства, которое регулирует процесс уплаты налогов, в зависимости от выбранной системы налогообложения, если стороной сделки является юридическое лицо.
Плюсы и минусы
Как у любой сделки, у переуступки прав требования, есть свои преимущества и недостатки. К плюсам данной сделки можно отнести:
| Есть возможность приобрести понравившийся объект недвижимости | например, семье приглянулась конкретная квартира в конкретной новостройке. Но, все квартиры в этом доме уже проданы гражданам. Что делать? Можно обратиться напрямую к дольщикам, и заключить с ними договор цессии. То есть, перекупить их долг перед застройщиком. Если застройщик даст своё согласие на сделку, то её можно считать свершившейся. Довольны остаются все стороны — дольщик может купить себе квартиру в другом доме, снова оформив ипотеку. Застройщик исправно получает платежи от нового жильца, а новый должник получает понравившееся ему жильё |
| Выгода есть у обеих сторон сделки — у дольщика и у нового должника | дольщик может несколько завысить стоимость своего долга. Покупатель приобретает квартиру дешевле, нежели он покупал бы готовое жильё. А застройщику, как правило, не важно, кто выплачивает ему долг |
Но не стоит забывать о рисках, которые всё-таки присутствуют при совершении данной сделки. И хотя они минимизируются тем, что сделка свершается под надзором органа госрегистрации, они существуют.
К рискам сделки по переуступке прав можно отнести:
| Сумма сделки должна быть указана полностью | если этот пункт в договоре пропущен, то он будет считаться недействительным, как и сама сделка. Поэтому нужно быть внимательным |
| Необходимо удостовериться, что данный объект недвижимости не перепродавался несколько раз по договору цессии | для этого необходимо запросить выписку из реестра |
| Договор обязательно нужно регистрировать, а только потом оплачивать сделку | сотрудники Росреестра проверят договор на правомочность. Если будет обнаружено, что он противоречит гражданскому законодательству, он не будет зарегистрирован. А, следовательно, сделка не будет совершена |
| Стоит удостовериться, что строительная компания не находится в стадии банкротства | замена заёмщика может быть совершена только при письменном согласии кредитора |
Все эти риски необходимо учитывать, поэтому при оформлении сделки цессии лучше пригласить юриста, который является профессионалом в данной области.
Он внимательно изучит договор, и разработает предложения, которые могут быть выгодны всем сторонам сделки.
Что значит переуступка
Это, прежде всего, гражданская сделка, то она и совершается по нормам гражданского законодательства. Договор по такой сделке заключается в письменной форме, и регистрируется в Росреестре.
Согласно договору цессии, все права и обязанности одной стороны сделки (будь то кредитор или заёмщик), в полном объёме переходят к новому действующему лицу договора.
Но, некоторые моменты можно ограничить, прописав все ограничения подробно в договоре переуступки.
Чтобы избежать «подводных» камней, а также двусмысленных толкований положений договора, его рекомендуется заключать при помощи юриста, который компетентен в этих вопросах.
Но, перед тем как заключать договор цессии, необходимо выяснить следующие моменты:
| Реквизиты «первичного» договора | то есть того договора, который является основанием для переуступки прав одного лица другому |
| Сумма, которая переуступается, должна быть указана верно | и порядок расчёта также должен быть расписан детально |
| Если стороной по договору является должник | то необходимо получить письменное согласие кредитора |
На квартиру
Предметом сделки, в данном случае, является квартира, и все права на неё. То есть, новый собственник этой квартиры, имеет право требовать сдачи помещения ему в указанные сроки, а также исправления всех ошибок, допущенных застройщиком.
Новая сторона по договору переуступки права требования на квартиру имеет все права и обязанности собственника жилого помещения, прописанные в ст. 30 ЖК РФ.
Нюансы сделки по переуступке прав требования на квартиру зависят от того, в полном ли объёме выплачены средства за эту квартиру.
Поэтому стоит учитывать несколько нюансов:
| Если квартира оплачена дольщиком полностью | то получать письменное согласие от застройщика нет необходимости |
| Если же квартира оплачена не полностью, а частично | то нужно получить письменное согласие от компании, которая осуществляла строительство дома, в котором располагается предмет сделки, то есть квартира |
Если письменное согласие застройщика необходимо, то желательно заверить его у нотариуса. Но, делать это не обязательно, так как договор будет регистрироваться в Росреестре, а это уже является правовым сопровождением сделки.
Но, если документы будут заверены у нотариуса, время регистрации договора будет сокращено до 3-ёх дней.
Соответственно, если квартира не полностью оплачена дольщиком, то все долговые обязательства переходят к новому собственнику.
При долевом участии
Переуступка прав требования на объект недвижимости при долевом участии — это наиболее распространенная сделка.
Но, процесс это довольно сложный, с юридической точки зрения, поэтому дольщики и застройщик, стараются избегать совершения такой сделки. Но, на практике, цессия при ДДУ встречается довольно часто.
Стоит учесть такой нюанс — все расчёты по договору ДУ за квартиру должны быть произведены в полном объёме.
В противном случае, все долговые обязательства будут «повешены» на нового собственника квартиры.
По ДДУ уступка права требования возможна до того момента, пока не будет подписан акт приёма-передачи квартиры дольщику от строительной компании. Как только акт будет подписан, то заключение договора ДУ невозможно.
Можно будет заключить только договор купли-продажи или другой законной передачи прав собственности на квартиру.
Рекомендовано заключать договор цессии именно при долевом участи в строительстве квартиры, так как существует дополнительная правовая и законная поддержка со стороны Закона № 214-ФЗ.
То есть, этот закон защищает права дольщиков. Но, если договор ДУ расторгается, то покупатель получит на руки только ту сумму, которая и указана в этом договоре, а не ту, которая прописана в договоре переуступки. Это явный минус такой сделки.
Стоит также учесть, что стоимость квартиры, на первоначальных этапах её строительства, минимальная.
А договор цессии может быть заключён, когда дом уже почти построен и сдан в эксплуатацию. Поэтому «потерянная» разница может быть существенной.
Заключая договор переуступки при долевом участии в строительстве, покупатель должен изучить «первичный» договору — ДУ.
В нём должны быть прописаны следующие условия:
| Порядок внесения средств за данную квартиру | и сроки, в которые застройщик обязуется сдать дом в эксплуатацию, и передать все права дольщику |
| Требования | которые предъявляются к данному жилому помещению, и которым оно должно соответствовать |
| Другие положения | касающиеся передачи данной квартиры в собственность дольщику. ДДУ будет являться основанием для заключения договора переуступки |
В новостройке
Когда квартира готова сдаче, то её стоимость находится на самом пике. Покупать сейчас квартиру крайне невыгодно.
Как правило, в этом момент дольщик уже полностью расплатился с застройщиком, поэтому заключать договор именно переуступки нет смысла.
Можно заключить договор купли-продажи, дарения или передать право собственность любым другим законным способом.
В строящемся доме
Когда дом ещё строится, помещения в нём стоят гораздо дешевле, чем в тот момент, когда уже сдаётся в эксплуатацию. На этой стадии выгодно заключать договор переуступки.
Аренда земельного надела
Предметом договора переуступки может быть любой объект недвижимости – как помещение, так и земельный участок.
Но, переуступают не право собственности на участок, а право пользоваться им — то есть аренда. В этом случае, заключается трехстороннее соглашение.
По сути, договор переуступки права аренды земельного участка близок к договору субаренды.
Регистрировать договор нужно только тогда, когда срок его действия составляет более 1 года.
Так же как и по договору субаренды, все права и обязанности арендатора переходят к новому пользователю данным участком.
Организационные моменты
Чтобы сделка по переуступке считалась действительной, необходимо заключение договора в письменной форме. Кроме того, договор нужно зарегистрировать в Росреестре.
Договор цессии
Такая сделка является возмездной (то есть, оплаченной), консенсуальной и двухсторонней. Суть сделки — отказ одной стороны от своих прав и обязанностей в пользу третьего лица.
При заключении такого договора, стоит учитывать некоторые нюансы. В частности, он должен содержать в себе следующую информацию:
| Дата заключения договора, его порядковый номер, и место его заключения | информация об обеих сторонах. В зависимости от того, каким субъектом экономической деятельности является та или иная сторона сделки, и сведения будут указаны разные |
| Сведения о предмете сделки | например, «первичным» договором может быть договор займа или кредитный договор, касающейся определённой денежной суммы |
| Необходимо чётко определить права и обязанности каждой стороны по отношению друг к другу и к предмету сделки | также обязательно нужно указать цену данного договора. Как правило, данная сделка возмездна, то есть платна. Случаи, когда договор цессии является безвозмездной сделкой редки. Кроме того, это несёт определённые налоговые последствия для стороны договора, если оно является юридическим лицом |
| Ответственность сторон | этот пункт также должен быть прописан чётко и досконально. В нём должны содержаться все нюансы, которые предусматривают ответственность сторон друг перед другом за нарушения условий данного договора |
| Заканчивается договор пунктом «заключительные положения» | в котором прописывается досудебный порядок урегулирования конфликтов, форс-мажорные обстоятельства и прочее |
| Реквизиты сторон | печати, подписи и прочие атрибуты, которые заверяют согласие сторон на заключение данного договора |
Какие документы необходимы
Чтобы заключить договор, обе стороны должны подготовить пакет документов. В него входит:
| Выписка с банковскими реквизитами юридического лица | этот документ подписывается руководителем юрлица, а также главным бухгалтером |
| Если стороной является физлицо, то копия его паспорта | и оригинал «первичного» договора |
| Документы, которые подтверждают, что дольщик расплачивался с застройщиком | кроме того, нужны документы, подтверждающие конечную сумму долга |
| Выписка из ЕГРЮЛ, содержащая в себе сведения о застройщике, как о юридическом лице | важно, что срок действия этой выписки 30 дней с момента её получения. Поэтому стоит обратить внимание на её актуальность |
| Если одна из сторон сделки (как правило, это дольщик), находится в законном браке, то необходимо письменное согласие супруга | если же сторона не вступала в брак, то нужно представить документ, подтверждающий этот факт. Выписка выдаётся в органах ЗАГСа по месту жительства заявителя |
| Если между супругами заключён брачный договор, то необходимо представит его оригинал | необходимо предъявить выписку ЕГРП, подтверждающую факт совершения или не совершения в отношении уступаемой недвижимости других сделок. Также в выписке будет указано, нет ли на данной недвижимости каких-либо обременений |
Обязанность по уплате налога
Переуступка прав требования, это гражданская сделка. Её предметом выступают обязательства, как правило денежные.
Поэтому существует обязанность по уплате налога. По такому договору, дольщик, передавая своё право собственности на возмездной основе, получает некий доход.
Поэтому у него возникает обязанность по уплате подоходного налога, который равен 13% от полученной суммы за сделку.
Но, покупатель квартиры и требований, может рассчитывать на получение имущественного вычета, согласно ст. 220 НК РФ.
Существующие риски
Чтобы перестраховаться, при заключении сделки необходимо составить предварительное соглашение. Это убережёт от некоторых неприятных последствий.
Но по предварительному соглашению не нужно ничего оплачивать или вносить. Сделка заключается только после подписания основного соглашения между сторонами.
Это основной риск при заключении сделки цессии. Поэтому предварительное соглашение нужно составлять в присутствии юриста.
Договор переуступки прав встречается не только в сфере недвижимости, но и в других сферах, где речь заходит о кредитах и займах. Просто в сфере долевого участия он встречается чаще всего.