Ипотека – это кредитование на большие суммы под залог недвижимости.
По условиям предоставления она подразделяется на два вида:
| Классическая | выдается на общих, требования к заемщикам – стандартные |
| Социальная | оформляется на специальных условиях лицам, имеющим право на льготу |
По типу недвижимости:
| Первичная | для покупки жилья в новостройке на первичном рынке |
| Вторичная | подразумевает приобретение квартиры у частного лица |
| Междугородняя и международная ипотека | выдается для покупки жилья в другом городе или государстве |
| На долю | от квартиры |
Правовое регулирование
Основные правила описаны в законе № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принятом 16 июля 1998 года.
В нем указаны механизмы сотрудничества с банком, принципы ипотечного кредитования и методы наложения обременения на залоговое имущество.
При нарушениях со стороны банка или заемщика суд действует согласно нормативам данной статьи, а также Гражданским кодексом РФ.
Выдвигаемые условия
Они могут отличаться в разных банках, но основные из них применяются во всех финансовых учреждениях:
| Официальное трудоустройство | банк не станет сотрудничать с заемщиком, работающим не официально. Подтвердить трудоустройство придется заверенной копией трудовой книжки |
| Высокий стабильный доход | ипотека выплачивается ежемесячно достаточно большими платежами. Они составляют в среднем 10-20 тысяч рублей. Если на уплату ежемесячного платежа уходит не более 40% от совокупного семейного дохода, то заработок считается подходящим для получения ссуды. Подтверждается он справкой от работодателя |
| Гражданство и возраст | как и любой вид кредита, ипотека оформляется только совершеннолетним гражданам РФ с регистрацией в одном из российских регионов. Важно знать и до какого возраста можно оформить кредит. В среднем это 55-65 лет на момент внесения последнего платежа |
К другим условиям относится возможность внесения первоначального взноса, местная прописка.
Отдельное внимание уделяется залоговому имуществу – оно должно соответствовать установленным требованиям (например, располагаться в черте города).
Видео: вся суть ипотеки и кредита
Получение ипотеки
Оформляется кредит в несколько этапов:
- Выбор банка.
- Подача заявки.
- Подготовка документов.
- Поиск жилья.
- Оформление договоров.
- Передача денег продавцу.
Подбор объекта
Одним из недостатков ипотеки является необходимость выбора квартиры в соответствии с требованиями банка.
Если недвижимость по каким-либо параметрам не устроит кредитора, то в выдаче займа будет отказано.
Соответствие поставленным условиям определяется при проведении оценочной экспертизы.
Специалисты обращают внимание на:
| Нахождение объекта | дом, расположенный в Москве оценивается намного дороже, чем в загородных поселках и отдаленных от города субъектах |
| Материалы, из которых изготовлен дом | особенно, когда речь идет о частном сооружении и отделка дома и квартиры |
| Отсутствие | обременений, зарегистрированных несовершеннолетних детей и незаконной перепланировки |
Оценщики определяют ликвидную стоимость недвижимости. Это дает банку понять, будет ли спрос на квартиру в случае необходимости ее продажи.
Выбор программы
Наиболее распространенные программы:
| Кредитование новостроек | жилье в строящемся доме пользуется большим спросом за счет низкой стоимости. Банки охотно предлагают займы для реализации данной цели. Если заемщик готов предоставить для залога уже имеющуюся квартиру, то процентная ставка составит около 14%. Если ипотека оформляется под право требования, то тарифная ставка повышается на 5%. После оформления свидетельства о праве собственности на квартиру накладывается обременение, а процент понижается до прежних цифр |
| Кредитование вторичного жилья | оценивать квартиры на вторичном рынке как объект для продажи труднее, чем недвижимость в новостройке, поэтому данная программа имеет свои особенности. Процентная ставка зависит от состояния жилья и соблюдения условий кредитора. К квартире предъявляются жесткие требования, оценивается не только жилые квадратные метры, но и сам дом |
| Междугородняя | оформляется заемщикам, которым требуется приобрести жилье в другом регионе. Предоставляется при условии, что в городе, где будет куплена квартира, имеется филиал банка |
| Ипотека с материнским капиталом | имея на руках семейный капитал, можно воспользоваться данной программой для покупки жилья. Она предусматривает использование средств государственной субсидии в качестве первоначального взноса или для погашения процентов. В некоторых банках требуется дополнительное внесение определенной суммы из личных средств |
| Льготная | она включается в себя несколько программ, применяемых при кредитовании льготников. К ним относится «Военная ипотека», «Доступное жилье Молодой семье», «Ипотека учителям» , «Накопительная» и т.д. |
Подача заявки
Для этого необходимо подготовить минимальный пакет документов, состоящий из:
- паспорта;
- справка о состоянии доходов;
- копия трудовой книжки;
- второй документ.
Некрупные банки предлагают оформить ипотеку без справки о доходах. В этом случае потребуется внести большой первоначальный взнос, а кредит выплачивать с большими процентами.
Одобрение банком
Если заемщик соответствует заявленным требованиям, у него на руках имеются все необходимые документы, то отказ маловероятен.
При отрицательном решении стоит обратиться в другую организацию. На специальных сайтах можно оставить заявку сразу в нескольких кредитных компаниях.
Заключение договора
Соглашение ипотечного кредитования содержит всю информацию о банке и о заемщике. В нем указывается программа, сумма к выдаче, срок уплаты.
Также прописываются права и обязанности сторон.
Кредитный договор заключается после проверки документов на квартиру, подачи второй заявки.
Если банк одобряет выбранное имущество, с продавцом совершается сделка купли-продажи, а с заемщиком – страхование и кредитование.
Необходимые документы
После одобрения заявки и подбора квартиры необходимо подготовить еще несколько бумаг совместно с продавцом:
Если заемщик является участником государственной социальной программы и имеет право на получение льготы, то требуется сертификат.
Банк может запросить иные документы, в зависимости от выбранной программы, типа жилья и других факторов.
Возможные расходы
Основные – это внесение первоначального взноса и страхование. Размер взноса составляет от 20 до 40% (по требованию банка), но может составлять и больше (не более 90%).
Страхование залоговой недвижимости – это обязательное требование банка. Оно не относится к прихоти кредитора, а регламентируется законодательством РФ.
Заемщик вправе отказаться от дополнительного страхования. Но это повлечет за собой увеличение процентной ставки на 1-2%.
Еще одним существенным расходом становится оценка недвижимости. Стоимость услуг специалиста зависит от множества факторов, но в среднем заплатить придется не менее 5 тысяч рублей.
К дополнительным тратам относится:
| Оплата услуг юриста | при необходимости получения консультации |
| Оплата госпошлины | при регистрации документов |
| Иные расходы | связанные с оформлением документов |