Это особая форма пользования землей путём строительства на ней домов для проживания граждан.
ЗУ выделяется либо в личную собственность, либо на праве долгосрочной аренды.
Строительство происходит за счёт личных средств граждан. Разрешается возводить на таких участках дома высотностью не более трёх этажей.
Государство может выделить гражданам землю под ИЖС как в садовых товариществах и кооперативах, так и в дачных посёлках. Но правовое регулирование категорий земель разное.
Основной закон, который определяет право пользования выделенными ЗУ, а также порядок регистрации собственности и строительства — это Земельный Кодекс.
В ст. 7 ЗК РФ определён статус земель под ИЖС. Это земельные участки, предназначенные для возведения жилого дома для одной семьи.
На них также могут быть и другие строения, а также территория для посадки сельхозкультур, деревьев и прочего.
Регистрация права собственности на землю и построенные объекты происходит на основании Закона № 122-ФЗ.
Процесс покупки земли
Сделать это можно несколькими способами:
- Купить за личные средства граждан.
- Получить бесплатно. Государство выделяет земли некоторым льготным категориям граждан.
- Взять в долгосрочную аренду.
Под индивидуальное строительство жилья гражданам выделяют земли из муниципальной и государственной собственности.
Видео: участок под ИЖС — юридические тонкости
Они могут их купить в определённом порядке. Собственник участка, то есть администрация муниципального образования, должна объявить аукцион.
Как это происходит:
| Определяется стартовая цена на ЗУ, а также «шаг» торга | например, администрация объявила цену на участок 1 млн. рублей. «Шаг» установлен в пределах 10 тысяч рублей. То есть граждане могут повышать цену каждый раз на данную сумму |
| Аукцион проводится в рамках публичных торгов | поэтому каждый участник должен внести соответствующий задаток |
| Победителем будет тот гражданин | который предложит максимальную цену |
Для участия в аукционе по покупке земли по ИЖС необходимо написать соответствующее заявление на имя главы администрации муниципального образования.
После того как будет объявлен победитель торгов, начинается процесс оформления в собственность.
Правоустанавливающим документом будет являться договор купли-продажи участка.
Он должен содержать в себе следующие сведения:
| Технические характеристики купленной земли | они определяются на основании кадастрового паспорта. Если ЗУ до сих пор не поставлен на кадастровый учёт, то это должен сделать собственник, то есть муниципалитет |
| Сведения о наличии или отсутствии обременения | желательно, чтобы его не было |
| Вид | разрешённого пользования участком |
Также в соглашении обязательно должна быть указана цена сделки. Без этого договор не считается действительным.
Его не нужно зарегистрировать в Росреестре, но в свою законную силу он вступит только после того, как будет внесена соответствующая запись в ЕГРП, а собственник получит на руки свидетельство о собственности.
Аренда
Можно взять участок земли у государства в аренду на длительный срок — от 5 до 10 лет.
Но для этого также нужно выиграть конкурс, то есть предложить лучшую цену.
Администрация муниципалитета от лица государства должна:
| Дать публикацию в СМИ | о том, что конкретный ЗУ сдаётся в аренду под ИЖС. В объявлении нужно указать его кадастровый номер |
| Желающие арендовать землю | обращаются в администрацию муниципального образования с конкретным предложением по цене на данный участок |
| Выигрывает тот | кто предложит максимальную цену |
Договор аренды и прочая необходимая документация оформляются специалистами уполномоченного отдела в администрации.
Соглашение нужно будет зарегистрировать в Росреестре, так как срок его действия более одного года.
Получить бесплатно
Есть такие категории граждан, которые имеют право получить от государства участок земли на безвозмездной основе.
К таким относятся:
Также имеют право на бесплатные участки земли под индивидуальное строительство:
| Молодые граждане | которые имеют законченное высшее, среднее или начальное профессиональное образование и работают в таких значимо важных областях, как:
Трудовой договор с таким специалистом должен быть заключён на срок не менее пяти лет или на неопределённый |
| Граждане, которые трудятся в области сельского хозяйства | и собираются продолжать работать ещё не менее пяти лет |
| Молодые семьи | в которых обоим супругам ещё не исполнилось 35 лет на момент подачи заявления. Отношения в этой семье должны быть официальными (брак) |
| Неполные семьи | где одному родителю на момент подачи заявления нет 35 лет. Такая семья должна иметь одного ребёнка |
| Военнослужащие | которые проходят службу по контракту сроком не менее 10 лет |
| Семьи | в которые есть дети с любой группой инвалидности |
| Сотрудники | всех подразделений правоохранительной системы РФ |
| Сироты или дети | оставшиеся без попечения родителей |
| Граждане | имеющие хронические заболевания в тяжёлой форме и утратившие жильё в силу непреодолимых обстоятельств — природных и техногенных катастроф |
Земельные наделы выдаются в порядке очерёдности.
Объект индивидуального жилищного строительства
К ним относятся:
- Жилые дома, высотой не более трёх этажей, и предназначенные для проживания одной семьи.
- Пристройки к этому дому.
- Надстройки над ним.
- Мансардные этажи.
- И прочие постройки.
Различия в назначении земель
Участки под садовыми и дачными товариществами и кооперативами имеют два основных предназначения:
| Ведение сельского хозяйства | без права строительства |
| С разрешением на небольшие постройки | сарай, хозблок, дачный домик и прочее |
Участки под ИЖС относятся к землям населённых пунктов.
Такое назначение имеет множество положительных моментов:
| Есть возможность строительства | и получения постоянной регистрации по данному адресу |
| Эти земли постоянно участвуют в программах | по благоустройству территорий населённого пункта |
| Подключение к необходимым коммуникациям | занимает меньше времени, чем в СНТ |
Но есть и недостатки:
| Цена | достаточно высокая |
| Налог на имущество | так как он рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, а на земли в населённом пункте она несколько выше, чем у сельскохозяйственных, то и налог значительно превышает те суммы, которые уплачивают дачники |
Порядок оформления
Первый шаг зависит от того, каким способом гражданин желает получить землю — в собственность на возмездной или безвозмездной основе, или же в аренду.
В любом случае необходимо подать заявление с просьбой о выделении участка одним из вышеуказанных способов.
Потом нужно выиграть конкурс и начать оформление документов. Если земля выдаётся бесплатно, то этот этап можно пропустить, и сразу же приступить к регистрации собственности.
К заявлению необходимо приложить пакет бумаг, и сдать их в землеустроительный комитет администрации муниципального образования. Они займутся рассмотрением вопроса.
После принятия решения в пользу заявителя начинается оформление бумаг на собственность или на право пользования.
Но сначала нужно подготовить и подписать правоустанавливающий документ — соглашение купли-продажи, договор аренды или сертификат на получение земли бесплатно.
Могут возникнуть проблемы с отсутствием кадастрового паспорта.
Для его оформления необходимо провести межевание земель для определения их границ, а потом начать составление кадастровой документации.
Необходимые документы
К заявлению на получение участка по индивидуальное строительство нужно приложить:
- паспорт самого заявителя;
- бумаги, подтверждающие право на получение земли бесплатно;
- другие, в зависимости от оснований.
Для оформления права собственности в Росреестр по месту нахождения ЗУ нужно подать:
| Документ, удостоверяющий право | это может быть договор купли-продажи, аренды или сертификат на бесплатное получение земли |
| Паспорт заявителя | и квитанция о оплате пошлины |
| Доверенность и паспорт представителя | если заявитель не лично оформляет документы |
Итогом рассмотрения является либо свидетельство о собственности, либо отказ в оформлении права.
Строительство
В течение пяти лет после получения участка под ИЖС на нём нужно возвести любое строение.
В противном случае, власти муниципалитета изымут его как неиспользуемый.
На ЗУ можно возвести дом или любой другой объект индивидуального строительства.
Для начала работ нужно оформить разрешение на данное действие.
Оно необходимо не столько для постройки дома, сколько для подключения к коммуникациям.
При получении разрешения стоит опираться на нормы Градостроительного Кодекса РФ.
Это документ, подтверждающий, что проектная документация на строение соответствует плану участка и проекту межевания территории.
С чего начать?
Сначала нужно получить разрешение. Оно выдаётся в администрации муниципального образования по месту нахождения участка.
Данный документ необходим для:
- Получения кредита в банке с целью строительства.
- Для подключения к коммуникациям.
До 01. 01. 2018 года действует «дачная амнистия», поэтому разрешение выдаётся в упрощённом порядке.
Чтобы его получить, необходимо предоставить следующие бумаги:
| Правоустанавливающий документ на участок | и его градостроительный план |
| Паспорт заявителя | и проектную документацию |
| Кадастровые справки | положительное заключение на проект, если он подлежит экспертизе |
Выдача разрешения на строительство осуществляется бесплатно. Оно действительно в течение 10 лет.
Через 10 дней после его получения застройщик должен предоставить в орган, который его выдал, документацию об инженерных изысканиях, площади возводимого объекта, его этажности и прочее.
Права собственника
Он может на законных основаниях:
| Отчуждать право владения | на участок и на строения |
| Сдать в аренду территорию или ее часть | а также все постройки или их часть |
| Сделать землю предметом залога | при оформлении потребительского или ипотечного кредита |
| Совершать другие действия с ЗУ и строениями | не запрещённые действующим законодательством |
Плюсы и минусы
Преимущества ИЖС:
| Выдача участков | для некоторых категорий граждан на безвозмездной основе |
| Попадают под программы благоустройства территорий | по городским проектам |
| Наличие коммуникаций в муниципальном образовании | что позволяет подключиться к ним по упрощённой схеме |
Недостатки:
| Высокая рыночная стоимость | если покупать землю |
| Налог на имущество | так как он рассчитывается из кадастровой стоимости, а она довольно высока у участков, относящихся к городским поселениям |
| В течение пяти лет на ЗУ должно появиться строение | в противном случае, он может быть принудительно выкуплен государством |
| Участок и постройки на нём | должны соответствовать нормам не только жилищного законодательства, но и градостроительного |
| Незаконно построенные строения | считаются самовольными, что ведет к их сносу и уплате штрафа |