Осуществление купли-продажи с последующим заключением договора регламентируется статьей 454 Гражданского кодекса.
В ней изложен порядок процедуры, согласно которому одна сторона обязуется передать предмет соглашения в собственность другой стороне.
Она обязуется принять предмет сделки, заплатив за него некую сумму.
Ее размер должен быть согласован сторонами в индивидуальном порядке.
Оформление производится в несколько этапов:
| Подписание предварительного договора | о совершении сделки купли-продажи |
| Заключение основного соглашения | с дальнейшей передачей квартиры покупателю |
| Совершение | полного взаиморасчета |
| Подписание | акта приема-передачи квартиры сторонами сделки |
| Осуществление государственной регистрации | в Управлении Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии, так называемом «Росреестре» |
| Получение | свидетельства права собственности |
Список документов
На основании акта оценки оформляется кредитный договор, заключаемый с банком-кредитором.
Для оформления ипотеки понадобятся:
| Паспорт | удостоверяющий личность покупателя |
| Справка о доходах лица | на которого оформляются кредитные средства по ипотеке |
| Заключение независимого эксперта | проводившего оценку стоимости жилья |
| Согласие второго супруга | официальная бумага, подтверждающая согласие на получение кредита для приобретения квартиры |
Банк-кредитор может также затребовать паспорт второго супруга, свидетельство о заключении брака.
Помимо перечисленных выше документов продавец квартиры должен предъявить правоустанавливающие акты на нее, свидетельство о праве собственности, выписку из домовой книги и ЕГРП.
Если в реализуемом жилье прописаны несовершеннолетние дети, то необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи.
Законодатель не ввел ограничение на его оформление, поэтому его не обязательно заверять у нотариуса.
Видео: ипотека, предварительный ДКП квартиры за счет кредитных средств
Но в тоже время нет оснований, запрещающих осуществление нотариальной заверки.
Предварительный договор приобретает законную силу после его подписания сторонами сделки.
Для чего необходим
Он позволяет сторонам сделки быть уверенными в ее совершении.
Его заключение помогает гражданам избежать мошеннических действий, распространенных на рынке недвижимости.
К тому же по его условиям устанавливается фиксированная стоимость на квартиру.
Дата проведения сделки подлежит изменению исключительно с согласия обоих сторон.
Многие банки, реализовывающие программы ипотечного кредитования, стали требовать предъявления договора.
Доли в жилье
Определенные осложнения возникают у лица, которое желает продать свою часть в общей квартире, например, коммунальной.
Сообразно указаниям статьи 250 ГК РФ он должен получит отказ от приобретения его доли содольщиками.
В противном случае при возникновении разногласий сделка может быть оспорена в ходе судебного разбирательства.
В новостройке
Порядок оформления:
| Бронирование | путем заключения предварительного договора с застройщиком |
| Заключение договора по ипотеке | с банком на выдачу кредитных средств |
В предварительном соглашении следует подчеркнуть отдельные моменты сделки купли-продажи, например, о внесении первоначального взноса, его размере.
В договоре не делается отметка о санкциях, которые будут применены к застройщику, если он не сдаст объект в эксплуатацию своевременно.
Хотя такие пункты имеют существенное значение. В нем говорится, что определенная доля строящегося здания будет передана покупателю после завершения строительства.
Образец документа
В нем должна содержаться полная информация, подтверждающая намерения сторон сделки.
Соответственно указаниям статьи 429 ГК права и условия подписания предварительного договора обязательно должны быть учтены при заключении основного.
В противном случае он будет признан ничтожным.
Обязательные пункты
В договоре должны присутствовать пункты, раскрывающие как суть самой сделки, так и сведения о продавце и покупателе, их паспортные данные, наличие регистрации по месту жительства.
В него заносится запись обо всех лицах, которые проживают в квартире.
При этом должна быть отмечена их причастность к объекту сделки купли-продажи, право его использования.
Также в нем указывается:
| Предмет договора | и местоположения недвижимости с указанием точного адреса |
| Техническая характеристика жилого помещения | этажность здания, в котором оно расположено, общая и жилая площадь, наличие инженерного оборудования с отметкой об его состоянии |
| Стоимость квартиры | порядок внесения гарантийной суммы, то есть задатка либо аванса |
| Мера ответственности | сторон сделки за нарушение предусмотренных договором условий |
| Обязательства продавца и покупателя | по подготовке к осуществлению процедуры отчуждения квартиры, являющейся предметом соглашения |
| Дата заключения | основного соглашения |
| Перечень расходов на оформление сделки купли-передачи | с указанием порядка их оплаты заинтересованными сторонами |
Предварительный договор должен быть подписан сторонами сделки.
На нем должна быть поставлена дата его заключения, с которого начинается отсчет срока его действия.
Значимые условия
К ним относятся:
| Стоимость недвижимости | и срок действия |
| День совершения сделки | включая период ожидания до ее проведения |
Предварительный договор можно расторгнуть лишь по согласию сторон.
Обязательства заинтересованных в соглашении лиц прекращаются, если:
| Документ | не был оформлен надлежащим образом в письменной форме |
| Они не выполнили в указанный срок принятые на себя обязательства | и ими не направлены предложения по заключению основного договора |
Срок действия
Стороны назначают дату совершения сделки, которая подлежит занесению в предварительный договор.
Если в нем отсутствует данный пункт, то его действие прекращается по истечению одного года.
Основные ошибки
Он должен быть составлен на основании правоустанавливающих актов на квартиру, ее принадлежности, свидетельства об осуществлении регистрации.
В нем следует указать серию, регистрационный номер акта права собственности, организацию, которая его выдала.
Если такого акта не существует, то лучше отказаться от заключения предварительного договора.
Заключение основного соглашения
По истечению срока действия предварительного договора продавец и покупатель оформляют ДКП.
Если продавец откажется завершить от купли-продажи, то покупатель вправе через судебный орган разрешить вопрос в свою пользу на оговоренных ранее условиях.
При возникновении обратной ситуации, то есть его отказе у продавца появляется возможность привлечения его в судебном порядке к совершению сделки.
Данная норма предусмотрена положениями статьи 445 ГК РФ.
Предварительный договор может быть переквалифицирован в основной сообразно указаниям постановления пленума Верховного арбитражного суда.
Акт был опубликован 11 июля 2011 года за номером 54.
Такой вариант возможен, если до заключения основного договора была уплачена вся оговоренная за квартиру сумма либо ее значительная часть в размере более чем 2/3.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.