Home / Выселение / Выселение собственника

Как можно выселить собственника из квартиры

Право собственности предоставляет гражданину гарантию не остаться без жилья даже в самых сложных ситуациях.

Однако собственный дом не всегда является такой надежный крепостью, как кажется на первый взгляд. Закон предусматривает возможность оспорить и ликвидировать право собственности в судебном порядке.

Выписка хозяина

На основании статьи 7 Закона № 5242-1 О свободе передвижения граждан, снять с регистрации гражданина можно в следующих случаях:

Изменение места жительства основанием является заявление гражданина на проведение регистрации по новому месту его проживания
Призыв на военную службу основания — повестка военного комиссариата
Лишение свободы основание — приговор суда
Признание безвестно отсутствующим основания — действующие решение суда
Смерть гражданина или объявление умершим основаниями в таком случае будут являться документы, подтверждающие смерть или решение суда
Выявление недостоверности документов, которые были основанием для регистрации или обнаружение неправомерных действий должностных лиц при проведении регистрации основание — решение суда
Выселение или признание утратившим право пользоваться помещением основания — действующие решения суда

Таким образом, существуют два способа выселить хозяина из жилья:

  1. Добровольный.
  2. Принудительный.

Добровольное решение о выселение подтверждается заявление собственника. Для проведения принудительного выселения необходимо решение суда.

Законные основания

Выселение собственника из жилья применяется как крайняя мера ответственности. Выселение предполагает прекращение права пользоваться и проживать в помещении.

Для того чтобы прибегнуть к принудительному выселению в начале необходимо лишить собственника права собственности. Это может произойти только в судебном порядке и только на законных основаниях.

Порядок действий

Порядок выселения установлен ст. 75 Закона об исполнительном производстве. Применяется принудительное выселение к лицам, которые выразили нежелание выселятся в добровольном порядке.

Процедуре выселения в обязательном порядке предшествует судебное разбирательство, в результате которого суд принимает решение о выселении.

Основанием для выселения станет решение суда и исполнительный лист, которые передаются в исполнительную службу.

Исполнительная служба, в свою очередь, открывает исполнительное производство, при этом в обязательном порядке уведомляется должник, которому предоставляет срок для добровольного исполнения решения суда (выселения).

Если основанием для выделения стали долговые обязательства или другие причины, требующие реализации жилья, параллельно организовывает аукцион и проводятся торги.

Если собственник отказывается исполнить решение суда и покинуть жилье добровольно, судебные приставы с участием органов полиции и понятных проводят принудительное выселение собственника и освобождение квартиры от его вещий.

Возможные причины для потери собственного жилья

Закон предусматривает следующие основания, при которых возможно выселение собственника из принадлежащего ему жилья при утрате права собственности:

  • смена собственника;
  • непогашенные долговые обязательства;
  • нарушение собственником правила пользования жильем;
  • аварийное состояние;
  • изъятие земли для нужд государства.

Закон надежно охраняется право собственности, что в некоторых случаях вызывает у собственника иллюзии вседозволенности.

Возникающее вместе с приобретением права собственности вправо владеть, пользоваться и распоряжаться порождает ответственность и возлагает на собственника определенные обязанности.

Несоблюдение этих установленных законом обязанностей может привести к потере права собственности.

Выселение собственника из квартиры за нарушение прав соседей

Нарушение правил общежития, которое ведет к нарушению прав соседей, является основанием для лишения права проживания в жилье (ст. 293 ГК).

Инициировать данную процедуру могут органы местного самоуправления по заявлению жильцов. Для того чтобы произвести выселение по данным основаниям они должны иметь систематический характер.

Помимо этого понадобится доказательственная база, подтверждающая факты нарушений.

К нарушениям, которые могут стать основанием для выселения относятся:

Нарушение планировки, проведение незаконного переоборудования и ремонтных работ (ст. 687 ГК, ст. 98 ЖК)
Использование жилища не по назначению осуществление предпринимательской деятельности, размещение производства, использование жилья под склад (ст. 288 ГК, ст. 17 ЖК)
Бесхозяйственное обращение с жильем порча, разрушение инженерных сетей, нарушение санитарных правил
Асоциальное поведение жилья нарушение тишины, аморальный образ жизни, неаккуратное содержание домашних животных

Важно. Если жилье для собственника является единственным, выселить его невозможно ни при каких обстоятельствах (ст. 446 ГПК).

При смене владельца

Гражданское законодательство определяет, что переход прав собственности к новому собственнику является достаточным основанием прекратить право пользования.

Однако даже в этом случае выселение из квартиры бывшего собственника, требование о котором может быть предъявлено новым собственником производится только в судебном порядке.

В данном случае Гражданский кодекс будет полностью стоять на стороне покупателя, к которому полностью перешли права владения, пользования и распоряжения жильем (ст. 209 ГПК).

Продажа жилья представляет собой отчуждение. Статья 235 ГПК предусматривает, что в случае если собственником проводится отчуждение своего имущества другим лицам, его право собственности на это имущество прекращается.

Регистрация в проданной квартире не наделяет бывшего собственника правом собственности, на основании чего он обязан освободить жилье в соответствии с условиями договора купли-продажи.

Выписка из аварийного жилья

Выписка и выселение из аварийного жилья в жилищном праве является одним из наиболее сложных вопросов.

Причиной этому является то, что законодательные нормы прописанные в законе, не всегда в полной мере реализуются на практике.

Понятие аварийного жилья содержится в Постановлении Правительства № 47.

Жилье признается аварийным, если:

  • больше половины жилых помещений в нем, а также несущих конструкций, которые являются основными, находятся в аварийном состоянии;
  • представляют опасность для жизни;
  • могут вызвать обрушение.

Важно. Необходимо учитывать что ст. 57 ЖК определяет расселение из аварийного жилья не как форму предоставления лучших условий проживания, а как вынужденную меру предоставления жилья.

В случае если граждане отказываются от переселения, муниципалитет будет иметь право сделать это в принудительном порядке. Решение о сносе аварийного жилья принимается местным органам власти.

Жильцы, проживающие в нём, уведомляется заранее, при этом они имеют право на свое усмотрение сделать следующие выбор:

  1. Получить от государства выкупную стоимость жилья.
  2. Получить новое жилье.

Несмотря на кажущуюся добровольность в этом случае собственника могут подстерегать некоторые проблемы.

Если сделав свой выбор, в процессе его выполнения собственник поймет что, к примеру, выкупная стоимость квартиры значительно ниже чем он рассчитывал или предоставленное ему жилье не устраивает его по комфортабельности, он решает отказаться от своего выбора.

Государственный орган, занимающийся расселением и сносом аварийного жилья, имеет право обязать гражданина к совершению вышеуказанных действий в судебном порядке.

Важно. Как отметил Конституционный суд, защита прав собственников должна базироваться на соразмерности и пропорциональности, обеспечивая при этом баланс интересов между всеми участниками гражданских правоотношений.

Если вы считаете, что ваши права собственника ущемлены в результате проведения аварийного расселения — это является основанием для обращения в суд.

Рассмотрим оба варианта подробнее:

Получение выкупной стоимости если собственник выбирает такой вариант переселения, ему будет выплачена стоимость квартиры в денежном эквиваленте. Процедура выплаты следующая: между собственником и муниципалитетом заключается соглашение, в котором должны быть описаны все нюансы проведения выплаты. Выкупная стоимость жилья должна включать расходы, которые понес собственник при приобретении квартиры непосредственно в стоимость. Данное соглашение может содержать условия о том, что собственнику вместо выкупной стоимости будет предоставлено другое жилье. Выкупная стоимость может включать упущенную выгоду собственника, к примеру, от сдачи жилья по договору коммерческого найма. В выкупную стоимость включаются также расходы, связанные с переездом собственника. Перед тем, как заключать соглашение необходимо пригласить эксперта, для того чтобы иметь представление о рыночной стоимости данного жилья
Получение равнозначного жилья в данном случае предполагается предоставление жилья, совпадающего по квадратуре и количеству комнат. Оно должно быть благоустроенным и располагаться в том районе, где находилось жилье, подлежащие сносу. Говоря о площади законодатель имел в виду общую площадь жилья, в некоторых случаях предоставленная жилье может иметь меньшую жилую площадь по сравнению с подлежащим сносу (большие лоджии, кладовки и так далее)

Из приватизированной квартиры

Приватизация предполагает передачу жилья в частную собственность. Право получить квартиру в собственность в случае приватизации получает наниматель квартиры, занимавший ее по договору соцнайма и члены его семьи.

В результате проведения процедуры приватизации квартира переходит в частную собственность, что дает ее владельцам полное право владеть и распоряжаться ею на свое усмотрение, поэтому выселение собственника из приватизированной квартиры без компенсации ее стоимости невозможно.

Непосредственному собственнику приватизированной квартиры предоставляется право лишить прав проживания в квартире любых жильцов, не имеющих право собственности.

Снятие с регистрации и лишение прав собственности собственников жилья возможно только при наличии веских оснований, которой предусматривает закон.

За неуплату коммунальных услуг

Своевременное внесение платы за коммунальные услуги является обязанностью жильцов, как отмечает Жилищный кодекс (ст. 153).

У собственников обязательства по оплате коммунальных платежей возникают одновременно с правом собственности.

Накопившаяся коммунальная задолженность может стать основанием для обращения в суд о ее взыскании.

Жилищное законодательство (ст.155) допускает возможность начисление и взыскания пени за несвоевременную уплату коммунального долга. Расчет пени производится за каждый день просрочки.

Если должник отказывается оплачивать задолженность в добровольном порядке или не имеет достаточных средств для ее оплаты, а размер задолженности является существенным, суд может обратить взыскание на имущество должника. В числе такого имущества может оказаться и квартира.

Таким образом, если размер коммунальных долгов и пени равен или превышает кадастровую стоимость квартиры, она вполне может стать объектом для погашения долга.

Последствием обращения взыскания станет выселение собственника из квартиры за неуплату.

Исключением может являться единственная ситуация предусмотренная ст. 446 ГПК — если жилье в котором проживает собственник и его семья, является единственным их жильем.

Если суд выявит, что собственнику или членам его семьи, принадлежит другое жилье, действие статьи 446 применено не будет.

За банковские долги

Выселение из квартиры за банковские долги чаще всего происходит в случаях, если жилье являлось предметом ипотеки.

Условием любого договора ипотеки является обращение взыскания на жилье в случаи если должник допустил просрочку уплату долга.

Обращение взыскания на квартиру влечет за собой прекращение права собственности и, как следствие, права пользования жильем (ст. 58 Закона об ипотеке).

Жилищное законодательство и Закон об ипотеке предполагают возможность забрать у должника даже единственное жилье, если оно является предметом ипотеки по просроченному кредиту.

Судебная практика показывает, что в данной ситуации суды чаще всего занимают позицию кредитора и выселяют собственников без предоставления другого жилья.

Судебное разбирательство

Как показывает практика, принимая решение о выселении собственника, суд берет во внимание все обстоятельства дела, которые могут оказаться существенными и повлиять на решение, а именно:

Величину долга только в случае если ее размеры являются существенным и вторая сторона сможет довести это в суде, суд может начать рассматривать вопрос о наложении взыскания на жилье должника, находящееся в его собственности
 Наличие другого имущества у должника на которое можно наложить взыскание (машина, дача, загородный дом и т.д.)
Принадлежность должнику другого жилья есть другое место для проживания

Особое внимание будет уделено причине неуплаты долга. Если суд сочтет эти причины уважительными, вероятнее всего должнику будет предоставлен дополнительный срок для возможности рассчитаться с долгами и взыскание на имущество накладываться не будет.

К уважительным причинам можно отнести:

Задержку заработной платы не оплата на предприятии
Продолжительную болезнь должника или членов его семьи вызвавшую существенные материальные траты
Наличие на иждивении у должника лиц, которые нуждаются в содержание несовершеннолетние дети, инвалиды, пенсионеры и т.д.
Отсутствие работы у должника в случае если он состоит на учете в центре занятости, который, в свою очередь, не может обеспечить его работой
 Тяжелое имущественное положение должника вызванное перечисленными выше причинами

Эти факты, при наличии допустимых письменных доказательств, будут исследованы судом и приняты во внимание при вынесении решения.

Обязательная документальная база

На основании требований процессуального законодательства сторона, обращающаяся в судебную инстанцию с исковыми требованиями, должна их обосновать.

Особенно важным этот момент является в судебном процессе о выселении, поскольку данные исковые требования предполагают лишение гражданина жилья.

Принять положительное решение в таком случае суд может только при наличии достаточной доказательственной базы, предоставленной в полном соответствии с процессуальным законодательством.

Исковое заявление

На основании требований гражданско-процессуального законодательства (ст. 28) заявление о выселении собственника подается в судебную инстанцию по месту жительства должника.

Его неявка в суд не изменит положение. Затянуть таким образом процесс тоже вряд ли удастся.

Поскольку после отправки повторной повестки и неявки ответчика без уважительных причин, уд рассмотрит дело и вынесет заочное решение о выселении (ст. 22 ГПК).

Положение должника в данном случае только ухудшится, поскольку он не будет иметь возможности защищать свои интересы в суде и оспаривать причины выселения.

Исковое заявление о выселение собственника из жилья должно отвечать требованиям процессуального закона.

Иск состоит из нескольких частей:

Вводная содержит:

  • наименование инстанции в которую подано заявление;
  • идентифицирующие данные истца и ответчика;
  • в случаи если от имени стороны в деле принимают участие представители, указываются его данные, а также данные документа который, предоставляет ему право действовать от имении и по поручению стороны (нотариальная доверенность);
  • идентифицирующие данные третьих лиц если они привлекаются в процесс
Мотивировочная предполагает изложение событий, которые повлекли необходимость выселения в хронологическом порядке. В мотивировочной части также приводятся ссылки на действующие нормативные акты, которые подтверждает позицию
Просительная должна содержать четко сформулированные исковые требования

Таким образом, как показывает судебная практика, существует достаточно много оснований для выселения собственника из принадлежащего ему жилья.

Для того чтобы защитить себя от подобной ситуации необходимо знание закона и неукоснительное его соблюдение.

Принудительное выселение из квартиры собственника

Принудительное-выселение-из-квартиры-собственника

Даже собственник в наше время может быть принудительно выселен из своей квартиры. Для этого нужны весомые аргументы, и происходит такое выселение исключительно в судебном порядке.

Читать далее

Выселение собственника из жилого помещения

Выселение-собственника-из-жилого-помещения

В каких случаях возможно выселение собственника из жилого помещения, основания для выселения и особенности судебной процедуры выселении собственника рассмотрены в настоящей статье.

Читать далее