Home / Выселение / Выселение из нежилого помещения

Нюансы выселения из нежилого помещения

Нюансы выселения из нежилого помещения, признаки и основания для признания помещения нежилым, порядок выселения и обращения в суд.
Нежилые помещения использует как юр. лица, так и граждане в целях организации торговли, в качестве складов, административных помещений, производственных площадей и т.д.

Однако, несмотря на популярность использования нежилых помещений при ведении бизнеса и распространенность сделок с данным видом недвижимости законодательством он регулируется достаточно слабо.

Гражданский кодекс, к примеру, не выделяет нежилую недвижимость как самостоятельный объект.

Арбитражная практика в сфере оборота нежилой недвижимости в разных регионах также неоднородна.

Недостаточность правового регулирования статуса нежилых объектов порождает массу вопросов, связанных их оборотом, в том числе и в вопросах выселения из нежилых помещений.

Статус данного места

Критерии, которые выделяют нежилые помещения из общей массы других объектов, законодательством четко не определены.

Если в качестве отличительных признаков жилых помещений закон выделяет изолированность и пригодность для проживания, то применить аналогичные признаки к нежилым помещением проблематично.

Поскольку нежилые объекты не всегда являются изолированными и могут иметь самое разнообразное назначение.

Единственный признак принадлежности помещения к нежилому фонду, который можно упомянуть при его характеристике, это связь с участком земли, на котором он расположен.

Основания признания таковым

Статья 22 ЖК содержит перечень оснований, которые регламентируют перевод помещений из статуса жилого в нежилой.

Приобретение статуса нежилого помещения, должно сопровождаться соблюдением условий, которые дают такую возможность:

 Наличие технической возможности оборудовать отдельный выход другими словами должна быть возможность попасть в нежилое помещение, не задействовав при этом жилое
 Собственник не должен проживать в этом помещении помещение, претендующие на получение статуса нежилого, также не должно являться частью жилого помещения. Само собой в таком помещении не допустима регистрация и проживание физ. лиц. Кроме этого если помещение является единственным жильем собственника и его семьи и после его утраты собственник приобретет статус нуждающегося в жилье, перевод такого помещения в нежилой фонд недопустим
 Должны отсутствовать претензии со стороны третьих лиц относительно данного помещения

Признаки данного вида

Основываясь на анализе нормативных актов прямо и косвенно затрагивающих понятия нежилых помещений, можно выделить их признаки:

 Основным признаком является его недвижимый характер очевидно, что помещения, расположенные внутри объекта недвижимости неотделимо с ним связаны, отдельно расположенные помещения в обязательном порядке имеют привязку к участку земли и не могут быть перенесены на другое место без причинения им ущерба
 Наряду с этим закон указывает на то, что к такому объекту недвижимости могут принадлежать мобильные здания, сборно-разборные конструкции, вагоны, бытовки и прочее однако в отношении них законодательство не предусматривает правовое регулирование

Помимо этого к характерным признакам таких объектов следует отнести и их предназначение. Можно выделить два аспекта назначения нежилых помещений:

 Помещения для производственных, торговых, социальных, административных и других целей
 Объекты которые нельзя использовать как место постоянного проживания граждан

Согласно данной классификации нежилым помещением может стать жилое помещение после осуществления его перевода в нежилой фонд. В некоторых случаях эти два понятия объединяются между собой.

Обобщая вышесказанное можно дать определение данной категории помещений — они представляют собой объекты недвижимости, которые:

  • не допускают постоянного проживания граждан;
  • предназначены для использования в социальных, культурных, производственных, административных целях;
  • отвечает санитарным нормам;
  • и соответствует техническим требованиям, установленным законодательством для объектов недвижимого имущества.

Основы выселения

Выселение представляет собой вынужденную меру и является исключением из конституционных принципов.

Оно может применяться только в случаях, предусмотренных законодательством и должно отвечать общественным интересам.

Конституция РФ устанавливает принцип невозможности лишения собственности другим способом, нежели по решению суда.

Поэтому выселение чаще всего происходит из помещений, не принадлежащих выселяемым на правах собственности (арендаторами другим пользователям). В этом случае оснований для выселения значительно больше.

Основания, по которым происходит выселение, должны быть предусмотренные законом или заключенным договором.

Лишение собственности также может произойти только в соответствии с решением суда, принудительное изъятие любого имущества гражданина или юр. лица может происходить только на основаниях, предусмотренных законом.

Таким основаниям могут стать:

Конфискация имущества в рамках уголовного дела
 Реквизиция имущества в пользу государства
Обращение взыскания на имущество

Основной целью, с которой производится выселение является необходимость освободить помещение.

Однако возможно наличие вторичных целей, которыми могут быть:

 Желание избежать несчастного случая к примеру, если помещение находится в аварийном состоянии
 Необходимость восстановления социальной справедливости примером может служить самозахват недвижимости
 Восстановление прав третьих лиц при систематическом нарушении интересы соседей
 Пополнение бюджета при неуплате коммунальных услуг

Порядок действий

Если основанием, которое повлекло за собой расторжение договора аренды и, как следствие, выселение арендатора, стало:

Нарушение обязанностей, которые предусматривал договор в этом случае арендодатель, перед тем как обращаться в суд и требовать досрочного расторжения договора, обязан соблюсти процедуру досудебного урегулирования отношений

В рамках этой процедуры арендатор направляется письменное предупреждение, содержащее требование исполнить обязательства, для чего устанавливается разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК).

Помимо этого арендодатель может предложить расторгнуть договор по вышеназванным основаниям (п. 2 ст. 452 ГК).

Эти два требования могут быть совмещены в одном документе. При этом срок, установленный для устранения нарушений, должен отвечать требованиям разумности и устанавливаться отдельно для устранения нарушений и рассмотрения предложения о расторжении договора.

Иск, подданный арендодателям до истечения этих сроков, будет оставлен судом без рассмотрения.

Если срок, в который должно быть рассмотрено предложение, в уведомлении не значится, действуют правила п. 2 ст. 452 ГК, которые предусматривают, что данный срок устанавливается в 30 дней.

С предоставлением другого жилья

Статья 85 ЖК предусматривает возможность выселения из помещения при условии предоставления благоустроенного жилья в том случае, если оно признается непригодным для проживания и следовательно, приобретает статус нежилого.

Признаваться нежилым помещение может по решению домоуправления. О таком решении арендаторы и жильцы дома должны быть уведомлены письменно не менее чем за 6 месяцев до выселения.

Прекращение договора аренды

Общие основания, предполагающие возможность расторгнуть договор одной из сторон, определены ст. 450 ГК.

Ее требования предусматривает такую возможность на основании:

Арендодатель может разорвать договор на основании ст. 619 ГК досрочно если:

Арендатор нарушает его условия и суд сочтет такие нарушения существенными существенными могут являться нарушения, которые ведут к причинению ущерба. При этом неважно предусмотрено ли такое нарушение договором как основание дающее право его расторгнуть
Использует имущество не по назначению существенно ухудшают его состояние
Не производит оплату аренды в оговоренные договором сроки более 2 месяцев подряд
Не проводит капремонт имущества если это предусматривает договор

Статья 619 ГК предполагает, что в договоре могут содержаться и другие условия, по которым возможно его расторгнуть досрочно.

Эти основания не обязательно должны быть связаны с нарушениями, к примеру, если у арендатора возникнет необходимость самостоятельно использовать производственные площади.

По любому из этих оснований требуется обращение в суд с требованиями расторгнуть договор аренды.

Собственником

Законодательство предусматривает, что собственник нежилого помещения имеет право пользоваться данным помещением в соответствии с его назначением по собственному усмотрению.

Данное право собственника, который может являться как физическим лицом, так и юр. лицом охраняется Конституцией и другими НПА.

Ограничения собственников в данных правах является недопустимым и может служить основанием для обращения в суд.

Без суда

Достаточно часто встает вопрос, возможно ли выселить арендаторов без обращения в суд. Законодатель допускает случаи, когда расторгнуть договор с арендатором можно во внесудебном порядке.

На основании п. 3 ст. 450 ГК договором аренды могут оговариваться условия, предусматривающие односторонний отказ арендодателя выполнять договор.

Идти в суд при этом нет необходимости. Расторжение договора дает право требовать от арендатора покинуть занимаемые помещения.

Однако следует помнить, что если арендодатель отказывается в добровольном порядке покинуть помещение, добиваться это путем физического воздействия на арендодателя нельзя.

Способы отключение света и воды арендатором, подселение других арендаторов, смена замков и так далее не всегда являются законными и могут быть расценены как самоуправство. Незаконное выселение из нежилого помещения недопустимо.

Судебная практика выселения граждан из нежилого помещения

Практика арбитражных судов, рассматривающих дела о выселении из таких помещений юр. лиц и ИП очень разнообразна.

Основания иска в данном случае всегда связаны с прекращением права пользоваться помещением или с доказательством отсутствия такого права у ответчика.

Рассмотрение дел этой категории отличаются от дел, связанных с выселением граждан из жилья процессуальными особенностями.

Обращение в суд

Выселение граждан или юр. лиц из помещений возможно произвести только на основании решения, вынесенного судом.

Из этого следует, что при наличии соответствующих оснований лицо, заинтересованное в выселении должно обратиться в Арбитраж, учитывая при этом определенные процессуальным законодательством правила подсудности.

К основаниям, дающим возможность обратиться с иском о выселении из помещения, можно причислить следующие:

Если срочный договор аренды помещения прекращен перед тем как обращаться с иском в суд необходимо направить арендатору уведомление, свидетельствующие об отказе от продолжения арендных отношений. Если арендатор не освобождает помещение в установленные сроки, это будет являться основанием для обращения с иском в суд
 Если арендатор отказывается выполнять требования собственника помещения о его освобождении в случае бессрочной аренды перед тем как подавать иск, так же как и в предыдущем случае, необходимо направить арендатору уведомление, свидетельствующие о намерении отказаться от продолжения договора и содержащее требование освободить помещение. Неисполнение арендатором данного требования будет основанием для обращения в Арбитраж
 Нарушение договора в этом случае перед подачей иска арендатору направляется претензия. Если нарушения не будут устранены арендатором в установленный законом или договором срок, арендодатель имеет право на обращение в Арбитраж с требованием расторгнуть договор и выселить арендатора
 Изъятие помещения для государственных нужд

Исковое заявление

Поскольку ответчиками по искам с требованиями выселить из нежилого помещения чаще всего выступают юр. лица или ИП, рассматривает эту категорию дел арбитражный суд.

Форма и содержание иска о выселении из помещения должна соответствовать требованиям процессуального закона (ст. 131, 132).

В обоснование своих требований необходимо предоставлять ссылки на соответствующие статьи нормативных актов, подтверждающие вашу правую позицию и не утративших свою актуальность.

Подается иск по месту расположения нежилого помещения из которого планируется произвести выселение.

Кто может обратится

Подать иск о выселении из помещения могут:

  1. Собственник.
  2. Наймодатель, предоставляющий данное помещение в аренды.
  3. Муниципальное образование если помещение находится у него на балансе.
  4. Лица, интересы которых нарушаются незаконным нахождением ответчиков в нежилом помещении.
  5. Прокурор.

Дополнительные документы

Необходимо учитывать, что не соблюдение досудебного порядка регулирования взаимоотношений с ответчиком является основанием оставить иск с требованиями о выселении без рассмотрения.

Доказательством его соблюдения может являться уведомление о выселении из нежилого помещения с документами, подтверждающими его отправку и получение ответчиком.

Учитывая сложность данной категории дел, связанной с выселением, отдельное внимание необходимо уделять документам, которые прилагаются к иску.

Помимо стандартного перечня, который включает копии иска для сторон по делу и документа об оплате госпошлины, необходимо прикладывать следующие документы в количестве сторон по делу:

  • копии документов на спорное помещение;
  • лицевые счета и договоры с коммунальными службами;
  • документы о браке или его расторжении, о наследственных правах и др.;
  • договор аренды;
  • письменные доказательства, в числе которых могут быть свидетельские показания, протоколы правоохранительных и других государственных органов, подтверждающие вашу правовую позицию.

В заключение хочется добавить. Выселение из нежилого помещения, учитывая слабое нормативное регулирование данного аспекта правоотношений – вопрос достаточно сложный, поэтому для того, чтобы выйти из данной битвы победителем, необходимо действовать только в правовом поле и соблюдать рамки действующих законов.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>