Home / Ипотека / Квартира в ипотеку / Оценка квартиры для ипотеки

Зачем делать оценку квартиры для ипотеки

Многих заемщиков интересует, зачем делать оценку квартиры для ипотеки и кто должен оплачивать услуги оценщика.

Заказчику рекомендуется узнать, какие моменты учитываются при составлении отчета, что влияет на стоимость и как проводится оценка для оформления кредита.

Что это такое

Обращаясь к банку для получения ипотечного кредита, потенциальный заемщик в перечне необходимых документов видит требование провести оценку недвижимости.

И это не просто прихоть конкретного банка, а требования законодательства, обязательное условие для успешного оформления займа.

Именно по результатам оценки банк выносит решение одобрять или нет поданную заявку, не превышают ли риски выгоду и на какую сумму может рассчитывать заемщик.

Оценка недвижимости – это совокупность действий, направленных на определение реальной (рыночной) стоимости объекта или стоимости отдельных прав на него.

Результат зависит от многих факторов, которые непременно учитываются при проведении оценочных работ:

 Местоположение (в частности, отдаленность от центральных районов) чем дальше от центральных районов находится квартира, тем ниже будет итоговая стоимость. Учитывается не только региональное расположение, но также нахождение в черте города, отдаленность от важных объектов социальных инфраструктур (например, детские сады, больницы, школы)
 Развитость инфраструктуры, наличие остановок общественного транспорта, асфальтированных дорог, автостоянок если дом находится в районе, где до транспортной развязки придется пройти несколько километров, то квартира будет оценена очень дешево, несмотря на элитный ремонт. А вот жилье, расположенное в нескольких шагах от автобусной остановки, обойдется значительно дороже
 Экологическая обстановка в районе если рядом с домом находится действующий завод, то стоимость квартиры будет снижена
 Возраст и качество дома рассматривается тип здания (новостройка, «хрущевка», «сталинка» и т.д.), год постройки, состояние здания, материалы несущих конструкций, степень износа дома, наличие подземных гаражей и т.д.
 Характеристики самого объекта количество комнат, коммуникации, ремонт и т.д.

Оценка стоимости квартиры для ипотеки является обязательным условием при оформлении кредита.

Также процедура проводится для урегулирования разногласий, при авариях, рассмотрении дел в суде и т.д.

Требования в законе

Оценочная деятельность в России регламентируется Федеральным законом № 135 от 16 июля 1998 года (последние изменения были внесены в 2014 году).

Основные требования законодательства заключаются в необходимости проведения объективной оценки стоимости недвижимости.

Перед началом работы специалист должен исследовать рынок недвижимости и его сегментов, которые оказывают влияние на ценообразование.

В частности, учитываются следующие моменты:

 Политическая и социально-экономическая обстановка в стране и в регионе на момент покупки квартиры
 Сегмент рынка, к которому относится оцениваемая недвижимость если данных недостаточно, то допускается расширение территории исследования. Для этого анализируются данные других регионов, максимально схожих по экономической и политической ситуации
 Факторы, влияющие на повышение или уменьшение стоимости оцениваемого объекта и на спрос данного сегмента
 Динамика рынка и другие моменты, выявленные в результате анализа

Нюансы процедуры

В последние годы требования к оценке недвижимости ужесточились, появились новые условия проведения работ. Это привело к удорожанию услуги и увеличению сроков ее оказания.

В среднем, оценка проводится за 1-2 дня, на составление отчета уходит около 5 дней.

Банки очень требовательны к проведению оценочных работ. Раньше заемщики нередко шли на обман, договариваясь со специалистом о том, чтобы он завысил итоговую стоимость квартиры.

Это позволяло получить большую сумму займа, компенсировав отсутствие первоначального взноса. Сейчас махинации подобного типа исключены.

Видео: оценка квартиры

Во-первых, банки тщательно проверяют полученную информацию, а во-вторых, оценщику, предоставившему заведомо ложную информацию, грозит административное (в виде штрафа) и даже уголовное наказание.

Поэтому не стоит рисковать, пытаясь снизить стоимость квартиры в личных целях.

Оценка для ипотеки

Согласно законодательству, независимая оценка недвижимости является обязательной к исполнению процедурой при оформлении ипотеки.

Она проводится до одобрения заявки на получение денежного займа.

В оценке недвижимости заинтересован, прежде всего, банк, поскольку ему необходимо убедиться в том, что в случае невыплаты кредита залог (квартира) будет продан за сумму не меньше той, которая была выдана заемщику.

Получить в финансовой организации можно деньги лишь в размере, не превышающем стоимость имущества.

Проводить оценку квартиры при оформлении ипотеки банки разрешают силами специализированных оценочных компаний и частных специалистов.

Некоторые кредиторы сотрудничают с такими организациями, что позволяет провести оценку со скидкой.

После работы специалист выдает документ, в котором указана итог проведенной экспертизы и стоимость недвижимости.

Иногда продавцы недвижимости запрашивают сумму больше той, которую указали в результате оценки.

В этом случае заемщику придется разницу доплачивать из личных средств. Банк не пойдет на риски, связанные с возможными убытками.

Ему нужна уверенность в том, что в случае невыплаты кредита недвидимость будет продана с молотками за сумму, не меньшую выданной. Вот для чего нужна оценка квартиры при ипотеке.

Недвижимости

При оценке недвижимого имущества учитываются следующие факторы:

 Этаж на котором располагается квартира
  Количество квадратных метров и комнат, их размеры
 Площадь кухни и санузла
 Тип санузла раздельный, совмещенный
 Количество балконов и лоджий, высота потолков
 Открывающийся из окон вид и уровень шума с улицы
 Наличие систем безопасности качество освещения и коммуникации

Перечисленные критерии оценки относятся к квартирам первичного и вторичного рынка.

Если жилье новое, дом только сдан в аренду, присутствует только черновой ремонт, то специалистами дополнительно изучается звукоизоляция, качество проводки, наличие металлической двери, состояние подъезда.

На стоимость квартиры оказывает влияние и другие факторы:

 Тип и возраст здания материалы стен и перекрытий
 Состояние здания (субъективно) и количество этажей
 Наличие и количество в здании нежилых помещений, их назначение
 Состояние и качество отделки подъезда
 Тип управления коммуникациями

Оценщик внимательно осматривает состояние дома и квартиры, составляя не только объективную, но и субъективную оценку реализуемого имущества.

Все полученные данные вносятся в документ для максимально точного анализа.

Вторичного жилья

Оценка недвижимости на вторичном рынке проводится с учетом перечисленных выше факторов.

Но если квартира уже была в собственности, то дополнительно учитываются:

 Ремонт в квартире состояние сантехники и коммуникаций, состояние комнат
 Наличие и состояние мебели, бытовой техники
 Уровень шума с улицы и подъезда
 Наличие следов аварий в квартире

Оценивать вторичное жилье намного сложнее и дольше, поскольку за отделкой бывает трудно определить состояние стен и пола, а ремонт позволяет скрыть следы утечки воды и аварий.

Обязательно учитывается наличие незаконных перепланировок. Если в квартире было проведено самовольное переустройство конфигурации жилья, то сделка будет невозможна.

Подбор банка

Оформление ипотеки – процесс трудоемкий и затратный. Переплата по кредиту иногда достигает 200% за весь срок.

Поэтому к выбору банка нужно подходить основательно, чтобы минимизировать расходы.

Для этого следует подать заявки на ипотеку сразу в нескольких организациях, а затем сравнить предложенные варианты и выбрать наиболее выгодный.

Сэкономить заемщик может на оценке недвижимости. Стоимость услуги составляет, в среднем, 10 тысяч рублей, которые платить либо не придется совсем, либо сумма будет уменьшена.

Для этого за ипотекой нужно обратиться в банк, сотрудничающий с фирмой по оценке недвижимости или имеющий в штате специалистов данной области.

Порядок действий

Процедура оценки недвижимости регламентируется ФЗ «Об оценочной деятельности», принятом в 1998 году.

Согласно нему, анализировать стоимость недвижимость могут не только профессиональные оценщики, но и специалисты более широкого профиля.

Для проведения оценки недвижимости необходимо обратиться в специализированную организацию и оставить заявку.

Перед оказанием услуги с заказчиком заключается договор, в котором указывается цель, задача и вид оценки.

Оценщику потребуется предоставить следующие документы:

Выбор организации

Выбрать компанию или специалиста для оценки недвижимости при оформлении ипотеки можно двумя способами:

  1. Самостоятельно.
  2. По рекомендации банка.

Второй вариант, как было сказано ранее, более выгодный и надежный (исключено попасться на мошенников).

Если же компания выбирается самостоятельно, то необходимо проверить наличие лицензии и разрешение на проведение оценочных работ, а также свидетельства о вступлении в членство СРО.

Чем крупнее компания, тем быстрее и качественнее будет проведена работа. В штате маленьких организаций могут не оказаться профессионалы, обладающие необходимыми знаниями и опытом.

Это, хоть и делает услугу более дешевой, но затягивает процесс на неопределенный срок.

Еще, что нужно учитывать при выборе оценочной организации – положительные отзывы.

Некомпетентное и непрофессиональное отношение к данной процедуре может привести к признанию сделки недействительной.

А это автоматические лишает заемщика права собственности на жилье и расторгает отношения с банком.

Как происходит

Оценка жилой недвижимости включает в себя три основных метода:

 Сравнительный или аналоговый подход заключается в проведении сравнительного анализа аналогичной недвижимости, представленной на рынке конкретного региона. База данных используется узкая, характеристики квартир максимально приближенные к характеристикам объекта сделки
 Доходный подход проводится оценка перспективы повышения рыночной стоимости квартиры
 Затратный проводится анализ возможных расходов для восстановления имеющихся повреждений

Оценщик в своей работе может использовать и другие методы, если в этом есть необходимость.

Процедура оценки жилья проводится следующим образом:

 Оценщик собирает данные о регионе где расположена квартира и о самом объекте
 Проводится осмотр квартиры и дома, в которой она находится
 Фотографируются комнаты коммуникации, само здание
 Проводится анализ согласно полученным данным и составляется подробный отчет

Кто оплачивает

Стоимость услуг оценщика зависит от уровня его квалификации и сложности работ. В среднем, за оценку квартиры придется заплатить 10 тыс.рублей. Если жилье относится к элитной недвижимости, то стоимость повышается до 30 тыс.рублей и выше.

Сколько стоит оценка недвижимости зависит и от самой компании. Если она сотрудничает с банком-кредитором, то стоимость будет снижена примерно в 1,5-2 раза.

Снизить расходы позволит также обращение к частным специалистам. А вот обращение в крупную оценочную компанию обойдется заемщику достаточно дорого, но зато гарантирована достоверность полученных данных.

Услуги оценщика оплачивает заинтересованная сторона, которой является заемщик.

На эту тему нередко возникают споры между продавцом и покупателем. Расходы несет заемщик, то есть покупатель, поскольку только он заинтересован в получении кредита.

Отчет оценщика

Итоговый отчет оценщика представляет собой документ, состоящий из 30-40 страниц.

В его состав входит:

  • документы на квартиру;
  • документы оценщика;
  • фотографии, сделанные в процессе анализа.

Отчет содержит две итоговые стоимости — рыночная и ликвидная. Банк интересует только ликвидная стоимость жилья.

Она дает понять, сколько кредитор сможет выручить за недвижимость в случае продажи ее на рынке.

Также отчет оценщика состоит из следующих данных:

  1. Общие сведения о квартире, заказчике и оценщике.
  2. Сведения об используемых методах оценки.
  3. Результат анализа рынка недвижимости.
  4. Приложения.

Каждый лист отчета обязательно нумеруется, скрепляется сшивателем, прошивается контрольной нитью, пломбируется и заверяются печатью компании. Документы оценщика также заверяются синей печатью.

Если заемщик обратился к сторонней организации, то к отчету необходимо приложить документ, подтверждающий членство СРО, диплом об образовании, полис о страховании ответственности.

Еще один важный вопрос – сколько действует отчет оценщика. С момента подписания и выдачи всех необходимых документов пользоваться полученными данными можно в течение 6 месяцев.

После этого потребуется заново проводить оценку недвижимости. На какие вопросы отвечает оценщик

Работа оценщика направлена на получение ответов на следующие вопросы:

 Какова на данный момент рыночная стоимость квартиры исходя из ее состояния, технических характеристик дома, территориальных особенностей и других данных
 Какова кадастровая стоимость объекта подлежащего оценке
 Какое техническое состояние квартиры на момент сбора данных
 Какая оценка недвижимости со стороны доходности
 Какая ликвидная и рыночная стоимость квартиры

Оценка недвижимости при покупки квартиры в ипотеку является ответственной и важной процедурой, избежать которую не получится.

Без данного документа банк не предоставит кредитные средства, даже в сумме, значительно меньшей стоимости жилья.

Но важно не только провести оценку, но и сделать это силами грамотных специалистов, готовых предоставить достоверную информацию, основываясь на полученные данные.

Check Also

квартиры-в-ипотеку-от-застройщика

Квартиры в ипотеку от застройщика

Многие семьи рассматривают варианты покупки жилья в новостройке. Это выходит несколько дешевле, особенно если покупать ...

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *