Home / Ипотека / Квартира в ипотеку / Как продать квартиру в ипотеке

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Права заемщика

Прежде чем заключать с покупателем договор купли-продажи квартиры, нужно получить письменное согласие банка на осуществление сделки.

Законное обоснование

Актом, который регулирует последовательность выдачи займа, является ФЗ от 16. 07. 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке».

В ст. 29 и ст. 33 сказано, что собственник предмета кредита имеет право эксплуатировать помещение, но при этом содержать его в пригодном для использования виде.

При этом собственник не имеет права причинять недвижимости умышленный вред, а также продать ее третьим лицам без согласия организации.

Такая сделка будет признана незаконной. Согласно ст. 301 ГК РФ, при возникновении спорной ситуации право собственности будет передано банку.

Видео: можно ли продать ипотечную квартиру

Самостоятельно

Существует 2 способа:

  • за наличный расчет;
  • если покупатель сам является «ипотечником».

Порядок действий в первом случае следующий:

 Оповещение учреждения, в котором открыта ипотечная линия без его разрешения сделка будет признана недействительной
 Итогом процедуры является досрочное погашение поэтому при извещении о продаже необходимо указать причины досрочного закрытия кредитной линии
 Поиск покупателя так как помещение находится под обременением, то найти будет довольно сложно
 Необходимо выписаться из недвижимости
 Оформить задаток лицо должно выплатить аванс, равный сумме долга банку
 Затем продавец вместе с приобретателем посещают офис и гасят долг когда средства будут переведены учреждению, оно выдает справку о закрытии ипотечной линии
Продавец снимает с квартиры обременение для этого он посещает Регистрационную палату и пишет заявление о снятии
 Теперь можно заключать ДКП и регистрировать его в регпалате реализация площади, если покупатель тоже «ипотечник», происходит по той же схеме до выплаты задатка

Затем пошаговая инструкция следующая:

 Приобретатель погашает кредит за недвижимость банк выдает справку о том, что задолженность покрыта
 Теперь стороны обращаются в Регистрационную палату и снимают с объекта обременение для этого необходимо представить следующие документы:

  1. Заявление о снятии с квартиры обременения.
  2. Паспорт собственника.
  3. Бумага, которая подтверждает, что гражданин является собственником жилплощади. Так как с 15. 07. 2019 года свидетельства о собственности были отменены, то продавец должен представить выписку из ЕГРП.
  4. Справку о том, что кредит полностью погашен покупателем.
  5. Закладная на квартиру.
 Затем требуется подготовить бумаги для банка, приобретателя, и предоставить их
 Нужно получить одобрение организации заключить договор купли-продажи и зарегистрировать его в регпалате

При участии банка

Действовать необходимо по той же схеме, что и за наличный расчет, но поиском покупателя будет заниматься учреждение.

Процедура следующая:

 Обращение собственника с просьбой продать квартиру и досрочно закрыть его кредитную линию
 Банк ищет приобретателя и подготавливает предварительное соглашение, которое подписывают обе стороны
Организация предоставляет сторонам депозитные ячейки для проведения расчетов
 Приобретатель закладывает в ячейку сумму указанную в предварительном соглашении
 Стороны заключают ДКП и регистрируют его в Регистрационной палате

Продажа квартиры в ипотеку

Необходимо проконсультироваться со специалистом банка, в котором открыт кредит.

С материнским капиталом

Каждая семья, в которой родился второй или последующий ребенок, имеет право на получение от государства МК – сертификат, который можно использовать для погашения ипотеки.

Данными средствами можно погасить до 40% кредита.

По военной программе

Часть средств на приобретение жилья дает государство в лице Министерства обороны.

Вместе с соглашением составляется и договор жилищного целевого займа.

Эта сделка регистрируется должным образом, и один его экземпляр передается в «Росвоенипотеку» – организацию, которая контролирует выдачу целевых займов военным для приобретения ими недвижимости.

Поэтому алгоритм следующий:

  • нужно получить согласие не только учреждения;
  • но и этой организации.

Риски продавца

Перечень:

 Если гражданин сам нашел покупателя, необходимо обратить пристальное внимание на его личность обязательно следует проверить все документы. Если есть какие-то подозрения или сомнения, не стоит связываться с таким человеком. Если их нет, и стороны договорились о просмотре квартиры, то лучше чтобы продавец был не один. Чтобы предупредить риск возможного ограбления, он должен: 

  1. Проверить паспорт и переписать все его данные.
  2. Рекомендуется не выставлять на показ дорогую технику, ювелирные украшения, деньги и бумаги
 Риск продешевить с продажей банк не допустит, чтобы их клиент продал ипотечную недвижимость по заниженной цене. Для этого вызывается независимый оценщик, который и назначает реальную рыночную стоимость квартиры. При составлении своего заключения он учитывает:

  • год постройки МКД;
  • материал;
  • наличие или отсутствие инфраструктуры;
  • транспортное сообщение с крупными городами;
  • район расположения;
  • количество комнат;
  • состояние ремонта;
  • прочие факторы
 Риск неправильного оформления бумаг, что может привести к признанию сделки недействительной чтобы не попасть впросак с документами, необходимо нанять юриста, который проверит правильность составления. Особое внимание стоит обратить на:

  1. Акт приема-передачи недвижимости.
  2. Положения ДКП
 Не стоит доверять  сомнительным риелторам, которые обещают продать квартиру быстро лучше обратиться в крупное агентство недвижимости. Они помогут собрать нужные бумаги и проверят покупателя на честность
 Не мало возникает проблем при передаче денег Сделать это можно двумя способами:

  • наличный расчет;
  • безналичный.

Поэтому рекомендуется продавать ипотечный объект с помощью организации, в котором открыта кредитная линия. Он обязуется предоставить для расчетов свои банковские ячейки

Необходимые документы

Список:

 Подтверждающие платежеспособность как правило, это:

  1. Справка по форме 2-НДФЛ.
  2. Справка по форме банка.
 ДКП и закладная по займу
 Справка о том, что кредитная линия закрыта
 Платежный документ который подтверждает, что покупатель перечислил денежные средства, и их хватит для погашения остатка
 Бумагу о том что обременение снято

Предварительный договор

Он должен содержать следующую информацию:

 О сторонах сделки их паспортные данные и полностью ФИО
 Сведения о квартире адрес, по которому она располагается и ее общая площадь
 Реквизиты документа, который подтверждает что продавец является собственником жилплощади
 Окончательная стоимость недвижимости
 Сумма которую покупатель оплачивает в качестве задатка и величина, которая остается к перечислению
 Срок, в течение которого должен быть заключен основной ДКП
 Обязанность продавца по выписке себя и членов своей семьи из помещения
 Другие важные моменты которые стороны хотели бы указать в основном ДКП

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *