Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 110-56-12 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-50-97 (бесплатно)
Регионы:
8 (800) 222-69-48 (бесплатно)
Home / Долевое участие

Долевое участие в строительстве

Что это такое?

ДУ — это способ решить жилищные проблемы граждан с помощью финансирования строительства за счёт собственных средств.

Таким образом можно купить квартиру примерно на 1/3 дешевле, чем аналогичную, но уже готовую.

Способы покупки жилья

Плюсы для дольщика в том, что он:

 Покупает жильё по цене ниже рыночной на аналогичное на первичном и вторичном рынке
 Оплачивает покупку поэтапно
  Покупает более комфортабельное жильё большей площади

Отрицательные стороны:

 Риск заключить договор с недобросовестным застройщиком есть
 Заключая соглашение со строительной компанией клиент покупает на саму квартиру, а только право требовать её у застройщика
 Вероятность того что жильё будет готово в срок достаточно невысокая

Видео: все о договоре участия в долевом строительстве

Правовые акты

Основной нормативный документ, который регулирует долевое участие граждан в строительстве жилья — это Федеральный закон от 30. 12. 2004 года № 214-ФЗ.

Этот закон регламентирует:

  Права и обязанности каждой стороны долевого участия в постройке жилья
 Ответственность этих сторон за невыполнение условий договора
 Порядок заключения и расторжения ДДУ а также способы внесения в него изменений
 Способы обеспечения обязательств и другие меры дополнительной защиты прав и интересов обеих сторон долевого строительства

Отношения между строительной компанией и дольщиком регулируются договором долевого строительства.

Он должен содержать в себе нормы, изложенные в ст. 4 Закона № 214-ФЗ.

Это:

 Точный срок когда застройщик передаст право собственности на построенный с помощью инвестиций дольщика объект недвижимости
 Договор нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре
 Только с этого момента все положения соглашения вступают в законную силу
 Он должен содержать в себе сведения о покупаемом объекте недвижимости, а именно:

  1. Описание в соответствии с проектной документацией.
  2. Цену договора, а также порядок и сроки её уплаты.
  3. Гарантийный срок на объект долевого строительства.
  4. Способы обеспечения строительной компанией обязательств по соглашению.

Если в ДДУ отсутствует хотя бы одно из вышеизложенных положений, он считается недействительным.

Долевое участие в России

В упрощённом виде процесс выглядит следующим образом:

  Строительная компания покупает или арендует участок земли на котором будет вестись строительство. Если оформляется договор аренды, то он заключается на длительный срок (до 99 лет) с последующим правом оформления на него собственности
 Застройщик заключает с дольщиками ДДУ
 Дольщики в рассрочку выплачивают строительной компании всю сумму
 После сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию застройщик передаёт право собственности на предмет договора дольщику

Если несколько вариантов замены долевого участия другими, менее рискованными способами покупки жилья.

Это:

  Жилищно-строительный кооператив это объединение граждан (реже организаций), которые и руководят процессом строительства объекта. При ДДУ этим занимается застройщик, поэтому есть шанс попасть в «серые» схемы
 Получить жильё от государства на основании договора соцнайма этот процесс довольно длительный, но абсолютно не затратный, так как государство предоставляет нуждающимся жильё на безвозмездной основе. Потом его можно оформить в собственность путём приватизации
 Участие в постройке малоэтажного дома или таунхауса плюс в том, что процесс строительства довольно быстрый

В строительстве дома

Участие может осуществляться по следующим принципам:

  100% предоплата цена купленной квартиры не может быть изменена застройщиком в случае инфляции или других экономических катаклизмов. Как правило, всю сумму вносит банк, а дольщик выплачивает банку ипотечный кредит. За покупателем закреплена определенная квартира конкретной площади
 Поэтапная выплата обычно кредит предоставляет сам застройщик. Это выгоднее, чем брать ипотеку в банке. Но стоимость жилья может измениться в ту или иную сторону. За клиентом закреплена неопределённая квартира конкретной площади
 Зачетом имеющейся у дольщика собственности в соглашении указывается, что у дольщика есть недвижимость определённой стоимости (определяется оценщиком). Также будет указана часть цены купленного жилья, которая оплачивается не деньгами, а имеющейся недвижимостью. Оставшаяся часть погашается дольщиком либо полностью, либо по частям

Заключение договора

В ст. 4 Закона № 214-ФЗ сказано, что ДДУ вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В соглашении обязательно должна содержаться следующая информация:

  Предельно точное и достоверное описание объекта недвижимости, который следует передать
 Цена договора она должна быть указана с учётом валюты. Если она указывается в иностранной валюте, то необходимо обратить внимание на курс, по которому будет выплачиваться
 Сроки и порядок уплаты если происходит выплата в рассрочку, то должен прилагаться график платежей
 Точный срок, когда объект будет передан в собственность дольщика не обязательно указывать конкретное число, но месяц и год должны быть определены точно
 Сведения о гарантийном сроке на данный возводящийся объект недвижимости
 Информация о том как застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств по данному договору
 Права и обязанности каждой стороны
 Ответственность за неисполнение условий соглашения

Без этой обязательной информации ДДУ считается недействительным.

Государственная регистрация

Такие полномочия возложены на Росреестр.

Для оформления и дольщик, и застройщик должны предоставить документы.

От дольщика требуются:

  1. Заявление на госрегистрацию.
  2. Сам договор.
  3. Паспорт заявителя и копии нескольких страниц.
  4. Договор залога права требования. Этот документ представляется только в том случае, если жильё покупается с помощью кредитных средств.
  5. Согласие супруга заявителя на совершение сделки.
  6. Брачный договор. Он может потребоваться в некоторых случаях.
  7. Документы с подробным описанием покупаемого объекта недвижимости. Этот документ нужно взять у застройщика.
  8. Квитанция об оплате пошлины.

Застройщик представляет:

  • такое же заявление;
  • свидетельство о регистрации застройщика в качестве юрлица;
  • учредительные документы;
  • действующее разрешение на строительство;
  • проектная декларация;
  • план объекта недвижимости, который будет создаваться (или уже строится) совместно с инвестициями граждан.

Договор должен быть зарегистрирован в сроки, установленные п. 2. 1 ст. 25. 1 Закона № 122-ФЗ:

С самым первым дольщиком не более 18 календарных дней
 С последующими не более 5

Страхование ответственности

В ст. 15. 2 Закона № 214-ФЗ сказано, что застройщик может привлечь страховую компанию для заключения договора страхования его гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий ДДУ.

Сделать это можно следующими способами:

 Посредством участия в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков такое общество создано исключительно для осуществления данного вида страхования. Оно должно иметь соответствующую лицензию
 Заключение договора страхования со страховой компанией она должна соответствовать следующим требованиям:

  1. Иметь соответствующую лицензию.
  2. Успешно вести деятельность на рынке не менее 5 лет.
  3. Иметь собственные средства в размере не менее 1 млрд. рублей, включающие уставный капитал в размере не менее 120 млн. рублей.
  4. Не должно иметь предписаний от ЦБ РФ.
  5. К ней не применялись меры банкротства.
  6. Не должно быть решения ЦБ РФ о назначении временной администрации.

Если полис страхования заключён, то он должен быть представлен дольщику для ознакомления.

Цена документа

Для регистрации договора ДУ в органах Росреестра, необходимо заплатить государственную пошлину. Её размер определён пп. 30 п. 1 ст. 333. 33 НК РФ. Для граждан — 350 рублей, а для организаций — 6 000 рублей.

Возникающие сложности

Как правило, застройщик нарушает сроки сдачи построенного объекта недвижимости.

Согласно Закону № 214-ФЗ, он должен компенсировать дольщику расходы, но он находит веские и уважительные причины для переноса сроков.

Есть и другие нюансы:

 Возникновение форс-мажорных обстоятельств за которые застройщик ответственности не несёт
 Банкротство строительной компании это может привести к потере вложенных дольщиком средств

Налоговый вычет

Гражданин, который участвует в долевом строительстве, имеет право на получение налогового вычета с суммы потраченных средств, а также с процентов по ипотечному кредиту.

Покупатель может получить возврат максимум с 2 млн. рублей, потраченных на покупку жилья.

Если жильё приобретается с помощью заёмных средств, то можно получить также вычет и с начисленных банком процентов, но не более чем с 3 млн. рублей.

Для его оформления дольщик должен предоставить в налоговую инспекцию акт приёмки помещения.

Недобросовестный застройщик

В соответствии с действующим законодательством, если девелопер не выполняет свои обязательства, то дольщик может:

 Требовать устранения выявленных в ходе приёмки объекта недвижимости недостатков, в разумные сроки. Имеет право пригласить независимого приёмщика, и ориентироваться на его предписания
 Требования уменьшения стоимости объекта долевого участия если его площадь не соответствует заявленной в договоре
 Требовать уменьшения стоимости купленного объекта ДУ если качество работ не соответствует действующим нормам и стандартам
 Возмещения убытков в досудебном и судебном порядке

Начисление неустойки

Она может быть стребована с застройщика:

 В досудебном порядке путём ведения переговоров для этого необходимо направить строительной компании уведомление с требованиями о выплате
 В судебном порядке к такому способу нужно прибегать, если не удалось уладить конфликт в досудебном порядке. Взыскание производится путём подачи искового заявления

Размер неустойки за каждый день просрочки не может превышать 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора на день возникновения просрочки.

А так как стороной по соглушению выступает физическое лицо, размер неустойки удваивается.

Подача искового заявления

В иске нужно подробно изложить основания для взыскания неустойки.

Истец должен отразить:

 Реквизиты ДДУ и реквизиты акта приёмки
 Срок просрочки даты должны соответствовать, указанным в договоре и акте
 Сумма неустойки, которую требует дольщик необходимо произвести точный расчёт и приложить его к иску
  Обнаруженные недостатки в квартире орган, который осуществляет управление данным домом
 Меры которые были приняты истцом для досудебного урегулирования конфликта
  Устранял ли истец самостоятельно недостатки и в какую сумму ему это обошлось. Если да, то он имеет право требовать возмещения этих сумм, если все чеки и квитанции на оплату будут приложены к иску
 Суммы других убытков, которые были понесены по вине застройщика например, так как застройщик не сдал объект недвижимости в указанные в ДДУ сроки, а дольщик вынужден был проживать в арендованной квартире, то дольщик может требовать с застройщика возмещения ему и этих убытков. Но договор аренды должен быть приложен к иску
 Просьбу к суду о взыскании с застройщика неустойки и других расходов

Заключение договора долевого участия

zakljuchenie-dogovora-dolevogo-stroitelstva

Многие из нас наслышаны о долевом строительстве, хотя порой мы даже не понимаем, что означает этот термин. Обычная купля-продажа предполагает полную передачу денежных средств от покупателя к продавцу, после чего владелец жилплощади меняется. В случае же долевого строительства, покупатель приобретает квартиру «на картинке», потому что ее еще нет. Страшно, опасно? ...

Читать далее

Регистрация договора долевого участия

registracija-dogovora-dolevogo-uchastija

Обращение в государственную организацию Соглашение считается заключенным с момента внесения соответствующих сведений в ЕГРП — реестра прав на недвижимость. Обязательство по регистрации вытекает из той нормы, что объектом договора является недвижимость, а все сделки с ней подлежат строгому учёту. Узаконить сделки с недвижимостью, в том числе её приобретения с помощью инвестирования ...

Читать далее

Имущественный вычет при долевом участии в строительстве

imushhestvennyj-vychet-pri-dolevom-uchastii-v-stroitelstve

Что это такое? Он предоставляется всем гражданам РФ при покупке жилого имущества. В качестве налогового вычета выступает НДФЛ, выплачиваемый работодателем из заработной платы. Эти 13% и может вернуть новый владелец недвижимости. Данное право регламентируется 220 статьей НК. Оформляется имущественный возврат в следующих случаях: строительство жилья на собственной земле; покупка квартиры, частного дома ...

Читать далее

Налоговый вычет по договору долевого участия

nalogovyj-vychet-po-dogovoru-dolevogo-uchastija

Порядок возмещения НДФЛ Право на возврат возникает у гражданина РФ, если он соответствует определенным критериям:  Получение официального дохода сумма, подлежащая возврату, формируется из размера подоходного налога, уплаченного гражданином за год  Право на вычет ранее не было использовано получить льготы по уплате НДФЛ при приобретении жилья можно либо один раз (если сумма покупки ...

Читать далее

Доверенность на регистрацию договора долевого участия

doverennost-na-registraciju-dogovora-dolevogo-uchastija

Что это? Это официальная бумага, которой одно лицо уполномочивает другое представлять его интересы в определенных правоотношениях. Представитель лишен возможности:  Заключения подписания дополнительного либо иного другого документа, которые прилагаются к договору долевого участия  Совершать сделки способствующие изменению условий соглашения   Подписывать документы оформленные в ходе любых видов сделок с воздвигаемым зданием  Менять лиц ...

Читать далее

Закон о долевом участии в строительстве

zakon-o-dolevom-uchastii-v-stroitelstve

Основные положения № 214-ФЗ — это главный нормативный акт, определяющий права и обязанности сторон сделки. Он регламентирует:  Аспекты взаимоотношений дольщика и застройщика  Порядок заключения договора долевого строительства а также порядок внесения в него изменений и его расторжения  Возможные способы обеспечения взятых на себя обязательств другие аспекты участия сторон в процессе Данный ...

Читать далее

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

pereustupka-prav-po-dogovoru-dolevogo-uchastija-v-stroitelstve

Что это такое? Если вы официально являетесь участником строительства многоквартирного дома и претендуете на получение отдельной жилплощади в нем, вы имеете право продать свои еще не существующие квадратные метры. Подобную сделку можно оформить только определенным документом — договором цессии. Это право граждан четко описано в законе, регулирующем все процессы долевого ...

Читать далее

Отмена долевого участия

otmena-dolevogo-uchastija

Возможные решения Отражение в законе 4 июля текущего года Президентом РФ были подписаны официальные поправки в ФЗ № 214 «О долевом строительстве». Принятые поправки предусматривают введение определенных мер, направленных на более эффективную защиту интересов и прав участников. Предложение власти По новым положениям закона № 214 с июля 2019 года будут ...

Читать далее

Покупка квартиры по договору долевого участия

pokupka-kvartiry-po-dogovoru-dolevogo-uchastija

Что это такое? Это приобретение жилья в возводимом многоквартирном доме путем вложения материальных средств до его ввода в эксплуатацию. Они передаются застройщику, который обязуется возвести дом на собственном земельном участке. Все жилые помещения МКД подлежат передаче дольщикам соразмерно их вложениям. Правовые акты Основополагающим является Федеративный закон ««Об участии в долевом строительстве многоквартирных ...

Читать далее

Госпошлина за регистрацию договора долевого участия

gosposhlina-za-registraciju-dogovora-dolevogo-uchastija

Оформление сделки Основной закон, который регулирует порядок долевого участия, — это ФЗ от 30. 12. 2004 года № 214-ФЗ. В нем сказано, что:  Застройщик может привлекать инвестиции на строительство только в том случае если он сам является строительной компанией (с соответствующим разрешением) или действует от её имени, то есть является агентом  Заключать ...

Читать далее