Home / Долевое участие

Долевое участие в строительстве

Вопрос приобретения жилья для многих россиян актуален в настоящее время. Один из таких способов — это долевое участие в постройке.

Что такое долевое участие в строительстве дома? Насколько выгоден такой способ строительства? И как защищаются права граждан от недобросовестных застройщиков?

Что это такое?

Долевое участие в строительстве — это способ решить жилищные проблемы граждан с помощью финансирования строительства за счёт собственных средств.

Финансирование осуществляется вместе с застройщиком. Такой способ покупки жилья довольно рискованный. Но привлекательный.

Таким образом можно купить квартиру примерно на 1/3 дешевле, чем аналогичную, но уже готовую.

К выбору застройщика нужно подходить с умом, так как покупатель вкладывает свои собственные средства в строительство многоквартирного дома или жилого квартала таунхаусов.

Зачастую, эти средства являются заёмными в банке на довольно длительный срок.

Чтобы не попасть на недобросовестного застройщика, которые получив деньги покупателей, оставит дом «долгостроем», необходимо тщательно изучить репутацию застройщика.

При выборе застройщика стоит поискать о нём информацию в интернете. У каждого добросовестного застройщика есть свой официальный сайт, на котором представлена вся необходимая информация.

Нужно посоветоваться с покупателями, которые уже купили жильё таким способом у этой строительной компании.

Также нужно получить информацию о разрешении на строительство на конкретном участке земли, узнать дату его выдачи и срок действия.

Способы покупки жилья

Для многих граждан долевое участие в строительстве квартир является единственным способом её купить.

Чем раньше покупатель вложится в строительство, тем дешевле ему будет стоить жильё. Самое дешёвое жильё «на уровне котлована». Но такая покупка и самая рискованная!

Согласно действующему законодательству, покупка жилья на основании договора долевого участия, это не что иное, как покупка по предоплате. То есть, деньги уже уплачены, а жилья ещё нет!

Суть таких отношений в том, что застройщик привлекает граждан и их средства к строительству жилья.

Сама строительная компания также вкладывает некую долю своих средств, которая должна окупиться при продаже уже готового жилья.

Регламентирует отношения между дольщиками и строительными компаниями договор долевого участия.

У такого способа приобретения жилья есть свои плюсы и минусы.

Плюсы для дольщика в том, что он:

 Покупает жильё по цене ниже рыночной на аналогичное жильё на первичном и вторичном рынке
 Оплачивает покупку поэтапно
  Покупает более комфортабельное жильё большей площади

Но не стоит забывать и об отрицательных моментах такого способа покупки жилья.

Это:

 Риск заключить договор с недобросовестным застройщиком есть
 Заключая договор со строительной компанией клиент покупает на саму квартиру, а только право требовать её у застройщика
 Вероятность того что жильё будет готово в срок достаточно невысокая

И хотя сейчас действует одноимённый федеральный закон, мошенничество в данной области имеет место быть.

Видео: все о договоре участия в долевом строительстве

Но, закон гарантирует дольщикам возврат вложенным ими средств. Но для этого сделка должна быть совершена в законном порядке.

Правовые акты

Основным нормативным документом, который регулирует долевое участие граждан в строительстве жилья — это Федеральный закон от 30. 12. 2004 года № 214-ФЗ.

Этот закон регулирует:

  Права и обязанности каждой стороны долевого участия в постройке жилья
 Ответственность этих сторон за невыполнение условий договора
 Порядок заключения и расторжения договора долевого участия а также способы внесения в него изменений
 Способы обеспечения обязательств по договору и другие меры дополнительной защиты прав и интересов обеих сторон долевого строительства

Как уже упоминалось, отношения между строительной компанией и дольщиком регулируются договором долевого строительства.

Он заключается только в письменной форме, и должен содержать в себе нормы, изложенные в ст. 4 Закона № 214-ФЗ.

Это:

 Точный срок когда застройщик передаст право собственности на построенный, с помощью инвестиций дольщика, объект недвижимости
 Договор нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре
 Только с этого момента все положения договора вступают в законную силу
 Он должен содержать в себе сведения о покупаемом объекте недвижимости, а именно:

  1. Описание объекта в соответствии с проектной документацией.
  2. Цену договора, а также порядок и сроки её уплаты.
  3. Гарантийный срок на объект долевого строительства.
  4. Способы обеспечения строительной компанией обязательств по договору.

Если в договоре отсутствует хотя бы одно из вышеизложенных положений, он считается недействительным.

В ст. 7 Закона № 214-ФЗ сказано, что застройщик должен передать во владение дольщику объект недвижимости, который полностью соответствует условиям договора, проектной документации, техническим и градостроительным регламентам.

А также иным нормам и положениям действующего законодательства.

Долевое участие в России

Можно принимать участие не только в строительстве многоквартирного дома.

Можно финансировать возведение жилых кварталов, состоящих из таунхаусов или загородных особняков. Всё зависит от имеющихся возможностей дольщиков.

В упрощённом виде процесс долевого строительства любого объекта недвижимости выглядит следующим образом:

  Строительная компания покупает или арендует участок земли на котором будет вестись строительство. Если заключается договор аренды, то он заключается на длительный срок (до 99 лет) с последующим правом оформления на него собственности
 Застройщик заключает с дольщиками договор долевого участия
 Дольщики в рассрочку выплачивают строительной компании всю сумму
 После сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию застройщик передаёт право собственности на предмет договора дольщику

Если несколько вариантов замены долевого участия другими, менее рискованными, способами покупки жилья.

Это такие как:

  Жилищно-строительный кооператив главное отличие такого способа в том, что это объединение граждан (реже организаций), которые и руководят процессом строительства объекта недвижимости. При ДДУ этим занимается застройщик, поэтому есть шанс попасть в «серые» схемы
 Получить жильё от государства на основании договора соцнайма этот процесс довольно длительный, но абсолютно не затратный, так как государство предоставляет нуждающимся жильё на безвозмездной основе. Потом его можно оформить в собственность путём приватизации
 Участие в постройке малоэтажного дома или таунхауса плюс в том, что процесс строительства, в данном случае, довольно быстр. И если застройщик недобросовестный, то он не успеет «провернуть схемы мошенничества»

В строительстве дома

Участие граждан в строительстве многоквартирных домов может осуществляться по следующим принципам:

  100% предоплата в данном случае, цена купленной квартиры не может быть изменена застройщиком в случае инфляции или других экономических катаклизмов. Чаще всего, всю сумму вносит банк, а дольщик выплачивает банку ипотечный кредит. За покупателем закреплена конкретная квартира конкретной площади. Например, 2-ухкомнатная квартира № 45 на 2-ом этаже 2 подъезда площадью 58 кв. м
 Поэтапная выплата в данном случае, кредит предоставляет сам застройщик. Это выгоднее, чем брать ипотеку в банке. Но, застройщик может изменить стоимость жилья в ту или иную сторону. За клиентом закреплена неопределённая квартира определённой площади. Например, 2-ухкомнатная площадью 58 кв. м
 Зачетом имеющейся у дольщика собственности в договоре указывается, что у дольщика есть недвижимость определённой стоимости (определяется оценщиком). Также в договоре будет указана часть стоимости купленного жилья, которая не оплачивается денежными средствами, а оплачивается имеющейся недвижимостью. Оставшаяся часть оплачивается дольщиком либо полностью, либо по частям

Возможные нюансы

Обязательно нужно обратить внимание на шаблон договора долевого участия. И хотя закон не устанавливает конкретной формы, есть несколько нюансов, которые нужно учесть.

Это:

 Объект недвижимости который следует передать клиенту должен быть конкретно и предельно точно описан
 Цена указывается в национальной валюте редко когда покупка с помощью ДДУ происходит в валюте другой страны. Но, если это так, то нужно указать курс валюты
 Если оплата производится в рассрочку то нужно указать точные сроки внесения платы, а также порядок. Приложением к договору должен быть график платежей
 Срок когда построенный объект недвижимости будет передан дольщику
 Гарантийный срок на возводящийся дом срок устанавливает застройщик с учётом установленных норм
 Информация о том как застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств по данному договору

Кроме этих обязательных условий, желательно чтобы в нём были следующие положения:

  Порядок корректировки цены договора на тот случай если измениться площадь купленного объекта. Лучше, чтобы цена не менялась
 Максимальное количество раз сдачи объекта государственной комиссии
 Сроки в течение которых застройщик должен устранить недочёты в квартире
 Сведения о форме управления будущим домом
 Порядок оформления данного объекта в собственность а также сроки и стоимость процесса

Заключение договора

В ст. 4 Закона № 214-ФЗ сказано, что договор долевого участия считается заключённым с момента его государственной регистрации.

А так как предметом договора является объект недвижимости, то государственная регистрация — это обязательное условие.

В договоре обязательно должна содержаться следующая информация:

  Предельно точное и достоверное описание объекта недвижимости, который следует передать
 Цена договора она должна быть указана с учётом валюты. Если она указывается в иностранной валюте, то необходимо обратить внимание на курс, по которому будет выплачиваться
 Сроки и порядок уплаты если происходит выплата в рассрочку, то приложением к договору должен идти график платежей
 Точный срок, когда объект будет передан в собственность дольщика не обязательно указывать конкретное число, но месяц и год должны быть определены точно
 Сведения о гарантийном сроке на данный возводящийся объект недвижимости
 Информация о том как застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств по данному договору
 Права и обязанности каждой стороны договора
 Ответственность каждой стороны за неисполнение условий договора

Без этой обязательной информации договор считается недействительным.

Государственная регистрация

Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации.

Такие полномочия возложены на Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии. Более привычное название этой службы — Росреестр.

Регистрировать договор ДУ нужно в Росреестре по месту нахождения объекта недвижимости, который является предметом договора.

Для регистрации и дольщик, и застройщик должны представить документы.

От дольщика требуются следующие:

  1. Заявление на госрегистрацию договора.
  2. Сам договор.
  3. Паспорт заявителя и копии нескольких страниц.
  4. Договор залога права требования. Этот документ представляется только в том случае, если жильё покупается с помощью кредитных средств.
  5. Согласие супруга заявителя на совершение сделки.
  6. Брачный договор. Он может потребоваться в некоторых случаях.
  7. Документы с подробным описанием покупаемого объекта недвижимости. Этот документ нужно взять у застройщика.
  8. Квитанция об оплате пошлины.

Застройщик представляет следующие документы:

  • такое же заявление;
  • свидетельство о регистрации застройщика в качестве юрлица;
  • учредительные документы;
  • действующее разрешение на строительство;
  • проектная декларация;
  • план объекта недвижимости, который будет создаваться (или уже строится) совместно с инвестициями граждан.

Договор должен быть зарегистрирован в сроки, установленные п. 2. 1 ст. 25. 1 Закона № 122-ФЗ:

 При регистрации договора с самым первым дольщиком не более 18 календарных дней
 С последующими не более 5 календарных дней

Страхование ответственности

В ст. 15. 2 Закона № 214-ФЗ сказано, что застройщик может привлечь страховую компанию для заключения договора страхования его гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора.

Сделать это можно следующими способами:

 Посредством участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков такое общество создано исключительно для осуществления данного вида страхования. Общество должно иметь соответствующую лицензию
 Заключение договора страхования со страховой компанией эта компания должна соответствовать следующим требованиям:

  1. Иметь соответствующую лицензию.
  2. Успешно вести деятельность на рынке не менее 5 лет.
  3. Иметь собственные средства в размере не менее 1 млрд. рублей, включающие уставный капитал в размере не менее 120 млн. рублей.
  4. Не должно иметь предписаний от ЦБ РФ.
  5. К ней не применялись меры банкротства.
  6. Не должно быть решения ЦБ РФ о назначении временной администрации.

Если договор страхования заключён, то он должен быть представлен дольщику для ознакомления.

Цена документа

Для регистрации договора ДУ в органах Росреестра, необходимо заплатить государственную пошлину. Её размер определён пп. 30 п. 1 ст. 333. 33 НК РФ. Для граждан — 350 рублей, а для организаций — 6 000 рублей.

Можно нанять юриста, чтобы он прочитал и проверил ДДУ на соблюдение норм действующего законодательства. Тогда придётся оплачивать и услуги юриста.

Возникающие сложности

Как правило, застройщик нарушает сроки сдачи построенного объекта недвижимости.

Согласно Закону № 214-ФЗ, застройщик должен компенсировать дольщику расходы, но он находит веские и уважительные причины для переноса сроков.

Есть и другие «подводные камни»:

 Возникновение форс-мажорных обстоятельств за которые застройщик ответственности не несёт
 Банкротство строительной компании это может привести к потере вложенных дольщиком средств

Налоговый вычет

Гражданин, который участвует в долевом строительстве, имеет право на получение налогового вычета с суммы потраченных средств, а также с процентов по ипотечному кредиту.

Налоговый вычет с покупки недвижимости регулируется ст. 220 НК РФ. В ней сказано, что покупатель может получить вычет максимум с 2 млн. рублей, потраченных на покупку жилья.

Если жильё приобретается с помощью заёмных средств, то можно получить также вычет и с начисленных банком процентов, но не более чем с 3 млн. рублей.

Для получения вычета по подоходному налогу, дольщик должен представить в налоговую инспекцию акт приёмки помещения.

Недобросовестный застройщик

К сожалению, попадаются недобросовестные застройщики.

В соответствии с действующим законодательством, если девелопер не выполняет своих обязательства, то дольщик может:

 Требовать устранения выявленных в ходе приёмки объекта недвижимости недостатков в разумные сроки. Дольщик имеет право пригласить независимого приёмщика, и ориентироваться на его предписания
 Требования уменьшения стоимости объекта долевого участия если его площадь не соответствует заявленной в договоре
 Требовать уменьшения стоимости купленного объекта ДУ если качество работ не соответствует действующим нормам и стандартам
 Возмещения убытков в досудебном и судебном порядке

Начисление неустойки

Один из способов выплаты компенсации дольщикам, является выплата им неустойки за каждый день просрочки исполнения обязательств застройщика.

Такие условия должны быть прописаны в договоре. Кроме того, здесь указывается и размер неустойки.

Неустойка может быть стребована с застройщика:

 В досудебном порядке путём ведения переговоров для этого необходимо направить строительной компании уведомление с требованиями о выплате
 В судебном порядке к такому способу нужно прибегать, если не удалось уладить конфликт в досудебном порядке. Взыскание производится путём подачи искового заявления

Размер неустойки за каждый день просрочки не может превышать 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора на день возникновения просрочки.

А так как стороной по договору выступает физическое лицо, размер неустойки удваивается.

Подача искового заявления

Чтобы требовать взыскания неустойки в судебном порядке, необходимо подать исковое заявление, а к нему приложить соответствующие документы.

В иске нужно подробно изложить основания для взыскания неустойки.

Истец должен отразить:

 Реквизиты ДДУ и реквизиты акта приёмки
 Срок просрочки даты должны соответствовать, указанным в договоре и акте
 Сумма неустойки, которую требует дольщик необходимо произвести точный расчёт и приложить его к иску
  Обнаруженные недостатки в квартире орган, который осуществляет управление данным домом
 Меры которые были приняты истцом для досудебного урегулирования конфликта
  Устранял ли истец самостоятельно недостатки и в какую сумму ему это обошлось. Если да, то он имеет право требовать возмещения этих сумму, но с учётом того, что все чеки и квитанции на оплату будут приложены к иску
 Суммы других убытков, которые были понесены по вине застройщика например, так как застройщик не сдал объект недвижимости в указанные в договоре сроки, а дольщик вынужден был проживать в арендованной квартире, то дольщик может требовать с застройщика возмещения ему и этих убытков. Но договор аренды должен быть приложен к иску
 Просьбу к суду о взыскании с застройщика неустойки и других расходов

Сегодня законодательство о долевом участии построено таким образом, чтобы защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков.

Нормы Закона № 214-ФЗ не дают мошенникам возможности для использования «серых» схем в строительстве.

Заключение договора долевого участия

zakljuchenie-dogovora-dolevogo-stroitelstva

Многие из нас наслышаны о долевом строительстве, хотя порой мы даже не понимаем, что означает этот термин. Обычная купля-продажа предполагает полную передачу денежных средств от покупателя к продавцу, после чего владелец жилплощади меняется. В случае же долевого строительства, покупатель приобретает квартиру «на картинке», потому что ее еще нет. Страшно, опасно? ...

Читать далее

Имущественный вычет при долевом участии в строительстве

imushhestvennyj-vychet-pri-dolevom-uchastii-v-stroitelstve

Согласно законодательству РФ, при покупке жилья гражданин имеет право на имущественный вычет. Данное правило распространяется на любой вид недвижимости, в том числе, при долевом участии в строительстве.

Читать далее

Налоговый вычет по договору долевого участия

nalogovyj-vychet-po-dogovoru-dolevogo-uchastija

Юридическая грамотность населения увеличивается с каждым годом. Многие россияне узнали и уже успели воспользоваться возможностью получения налогового вычета при покупке жилой недвижимости. Однако мало кто знает, что при вступлении в «долгострой» (долевое участие в строительстве многоквартирного дома) также можно рассчитывать на определенное налоговое послабление.

Читать далее

Доверенность на регистрацию договора долевого участия

doverennost-na-registraciju-dogovora-dolevogo-uchastija

В повседневной жизни нередки случаи, когда по той или иной причине приходится обращаться к кому-либо, чтобы он представлял интересы в соответствующих инстанциях. В сложившейся ситуации следует на него оформить доверенность в установленном законодателем порядке.

Читать далее

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

pereustupka-prav-po-dogovoru-dolevogo-uchastija-v-stroitelstve

Однажды приняв какое-то решение по разным причинам от его выполнения можно отказаться. Например, вступив в ряды дольщиков и участвуя материально в возведении многоквартирного дома, в один прекрасный день можно отказаться от всего этого. Кто-то ахнет, а как же квартира? Неужели все вложенные средства пропадут?

Читать далее

Отмена долевого участия

otmena-dolevogo-uchastija

Несколько лет назад, правительство РФ заявило о возможной отмене схемы долевого участия в строительстве. Изначально предполагалось, что уход от привычной схемы продажи квартир в новостройках будет ближе к 2020 году. В настоящее время, на законодательном уровне подписаны поправки в закон, регулирующий порядок долевого строительства.

Читать далее

Покупка квартиры по договору долевого участия

pokupka-kvartiry-po-dogovoru-dolevogo-uchastija

По большей части многие граждане вступают в долевое строительство с целью приобретения собственного жилья. Желая приобрести жилье, они начинают интересоваться, что такое долевое участие в покупке квартиры, что оно дает, в чем выгода такого рода строительства.

Читать далее